נגישות

i 1800336622

ירידה באחוז הרוכשים בתחילת 2017

הרבעון הראשון של שנת 2017 מראה סימנים מדאיגים בכל הנוגע לשוק הנדל"ן המקומי ומהווה סוג של בבועה לתהליך שעובר על המשק הישראלי בשנים האחרונות. על פי הנתונים האחרונים ניתן לראות ירידה של למעלה מ 20% ברכישה של דירות חדשות כאשר גם דירות ישנות נותרות זמן רב ללא כל דורש. אז מהם הסיבות שגורמות לרוכשים רבים לשבת על הגדר, כיצד השינויים הרגולטוריים של שר האוצר משה כחלון קשורים לכך ואיך מדיניות הבנקים הגדולים משפיעה לרעה על האפשרות של זוג צעיר לרכוש דירה. מבט עדכני על שוק בנסיגה.

הזוגות הצעירים ממתינים למחיר למשתכן

אחת הסיבות הברורות לירידה התלולה ברכישה של דירות חדשות בחלק הראשוני של שנת 2017 היא הציפייה של זוגות צעירים להיות חלק מתוכנית מחיר למשתכן. חבלי הלידה הקשים של התוכנית, שהתבטאו בפשיטות רגל של חלק מהקבלנים המבצעים לצד הוויתורים של זוגות אחרים על הזכאות שלהם לקבל דירה במחיר מוזל, יצרו חששות אצל זוגות רבים והעדפה לרכוש דירה מיד שנייה או להישאר בדירתם השכורה בצפייה לירידת מחירים משמעותית.

בנוסף, כדאי להזכיר שרוב הפרויקטים בתוכנית זו נבנים בערים שאינן בהכרח הבחירה הראשונה של זוגות צעירים מהמרכז והציפייה להרחבת התוכנית לערים נוספות נחשבת כשיקול אצל חלק לא מבוטל מהרוכשים הפוטנציאליים.

הפחד של המשקיעים מתשלום מס גבוה יותר

על אף התשואה הגבוהה והכניסה המסורתית של משקיעים רבים לשוק הנדל"ן, אנו רואים ניצנים של חשש בקרב רבים. הניסיון להצר את צעדיהם של משכירי דירות באמצעות הטלת מס על דירה שלישית הפכו את ההשקעה בנדל"ן לרווחית פחות מבעבר וגרמה לבעלי אמצעים רבים לחשוב שנית לפני שהם נכנסים שוב לשוק הנדל"ן המבעבע. דירות שלושה חדרים, אשר היו נרכשות כמעט באופן מיידי על ידי משקיעים, נשארות כעת ללא כל דרישה ונראה שהניסיון של הממשלה להרחיק מהשוק את הגורמים המבוססים יותר מתחילה להצליח.

המשקיעים מוכרים דירות יד שנייה ולא ממהרים לרכוש דירות חדשות

30% מסך כל דירות היד השנייה נמכרו על ידי בעלי הון אשר אינם ששים להימצא עוד בתוך שוק הנדל"ן המקומי. חוסר הוודאות הקיימת בדבר הכדאיות של החזקת דירה בשוק שנמצא בתחילתו של רפורמה מגבירה את החששות של מי שבעבר היו אחד מהשחקנים החזקים ביותר בזירה.

יתרה מכך, המשקיעים לא רק מוכרים את הדירות שהם מחזיקים כדי לצמצם את תשלום המיסים, הם גם רוכשים פחות ופחות דירות חדשות. על פי הנתונים שמוצגים בידי משרד האוצר ונחשפים בימים אלו אנו עדים לירידה תלולה בהכנסות המדינה בעקבות כך. המספרים מצביעים על ירידה של לא פחות מרבע מסך ההכנסות הקבועות של המדינה ממסים אשר היו מופקים מרכישות בידי משקיעים זרים ומקומיים.

הנסיגה של הבנקים הגדולים והקשיים בקבלת משכנתא

עם כל הכבוד לשורת המספרים, אלו לא רק סיבות פנימיות שגורמות להאטה המסיבית ברכישה של דירות חדשות, גם הצמצום הענק של הבנק הגדול בישראל במתן אשראי לזוגות צעירים נותן את אותותיו. הפחד מבועת הסאב פריים שהתרחשה לפני מספר שנים בארצות הברית עדיין לא נשכח ממחוזותינו ואנו עדים למספרים נמוכים במיוחד של מתן הלוואות לצורך רכישת דירה על ידי הבנקים הגדולים ובראשם בנק הפועלים. על אף השאיפה של חלק מהזוגות לקבל הלוואה בתנאים נוחים יותר, יש מדיניות בלתי כתובה של חלק מהבנקים לא להסתכן ולצמצם את מספר המשכנתאות שהם מעניקים.

פחות דירות חדשות במרכז – יותר דירות חדשות בפריפריה

כדאי לציין שעל אף הקיפאון היחסי של השוק, כפי שנחווה בחודשים הראשונים של השנה, הדירות עדיין ממשיכות להיבנות. עם זאת רובן הגדול של הדירות אינן נבנות באזור המרכז אלא באזורי הפריפריה. במילים אחרות: ההיצע אמנם גדל באופן יחסי אבל בניגוד לעבר, כמות הדירות החדשות שנבנות אינן נבנות באזורים המבוקשים.

מגדלי המגורים שהיו בעבר נחלתם הבלעדית של תושבי המרכז, נבנים כעת בקצב מסחרר באזור הדרום ופרויקטים כדוגמת מגדל העיר בבאר שבע או ארייה באשקלון אינם מושכים מספיק זוגות מהמרכז. זוגות אלו אינם ששים לרכוש דירות באזורי הדרום משום שהם חוששים מהיעדר תשתית תחבורתית איכותית שתוביל אותם למקום עבודתם.

דירות יד שנייה מול דירות חדשות

עוד נתון מעניין אשר נובע מעליית המחירים המגמתית של השנים האחרונות ומאי הביטחון שנוצר בעקבות קריסתן של חלק מקבוצות הרכישה היא הבחירה של זוגות רבים לוותר על רכישת דירה חדשה ולהעדיף דירה יד שנייה. המחירים הנמוכים יותר של דירות מסוג זה לצד העובדה שאין עוד מדובר על דירה על הנייר אלא על נכס ממשי אשר ניתן לבדוק אותו, להעריך את מצבו ולרכוש אותו במחיר נמוך באופן משמעותי, הפכו את דירות אלו לבחירה של מרבית הרוכשים הצעירים. סטטיסטית, מדובר על לא פחות מחמישית מכלל הזוגות הצעירים שהיו בעבר קהל היעד של דיור קבלני וכעת פונים לאפיקים של דירות מיד שנייה.

המשך ישיר לסיום העגום של שנת 2016

אסור לשכוח שהנתונים האלו הם המשך ישיר לסיומה העגום של שנת 2016. עיון סטטיסטי פשוט בתוצאות של שלושת החודשים האחרונים של 2016, שבמהלכם נמכרו פחות מ25 אלף דירות חדשות, יכולה להסביר לנו הרבה על הלך הרוח שבו נמצא השוק כיום. עם נתונים קשים כאלו אין זה פלא ששנת 2017 צפויה להיות מאתגרת לקבלנים, לרוכשים ולמשקיעים כאחד.

ניתן לראות כי אין סיבה אחת לירידה התלולה ברכישות הדירות בתחילת שנת 2017 אלא אוסף של גורמים אשר משפיעים על הלך הרוח של הרוכשים הפוטנציאליים. הציפייה למחיר למשתכן, השינויים ביחס הממשלה להשקעות בנדל"ן והחששות של הבנקים ממתן משכנתאות חדשות הם חלק חשוב בהבנה של המצב החדש.

קטגוריה: