נגישות

i 1800336622

בדיקת בית משותף

בדיקת בית משותף עוד מוסיף חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 : "לכל בית משותף יש חלק הנקרא הרכוש המשותף", חלק זה כולל את כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים בדירות, לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכיוצא בזה.
מעצם הגדרות החוק אנו יכולים להבין שניהול בית משותף מחייב מאד את כל הדיירים המתגוררים יחדיו באותו בנין.
d1800336622ייעוץ ראשוני חינם

אחזקת הרכוש המשותף

הבדיקות המבוצעות כאשר מדובר ברכוש משותף:

  • ליקויים בשלד – סדקים, עקמומיות בקירות וכו'
  • טיח וצבע
  • בעיות רטיבויות (מדידת רמת לחות בקירות)
  • עבודות ריצוף – פגמים בריצוף, אריחים, בולטים שוקעים, חללים בריצוף, מילוי רובה וכו'
  • בעיות איטום (גימור ותקינות)
  • עבודות אלומיניום
  • עבודות נגרות
  • עבודות חיפוי אבן
  • עבודות מסגרות
  • גג רעפים ( במידה ויש)
  • אינסטלציה (בדיקת מערכת אינסטלציה גלויה, כלים סניטרים, אמבט, דוד והתאמתם למפרט)
  • חצר ופיתוח
  • חשמל (בדיקה ויזואלית בלבד)
  • עבודות גבס

הבדיקה כוללת:

  • השוואת תוכניות ומפרטים מול הקיים
  • בדיקת חלונות ומדרגות
  • בדיקת תקני חנייה ושטחי חנייה
  • בדיקת מעקים ומסעדים
  • בדיקת פיתוח השטחים (חצרגינהשבילים)
  • בדיקה כללית של מערכות סולאריות
  • בדיקת חדרי אשפה
  • בדיקת חדרי מעליות

הוצאות אחזקת הרכוש המשותף ב- בבית משותף מתחלקות לשתיים:

  1. הוצאות שוטפות של אחזקת הבית המשותף, הבניין כמו למשל, ניקיון כללי בבניין, אחזקת גינה וסביבתה, אחזקת מקלט ומתקני אשפה, הוצאות חשמל, אחזקת מעלית, מתקני הסקה ומערכות מיזוג אוויר וכו'.
  2. הוצאות בדק בית ותיקונים : בזאת נכללות ההוצאות על זיפות הגג, צביעה חיצונית ופנימית, סיוד של הבניין, שער חשמלי בחניה, החלפת תיבות דואר ועוד…

הוצאות מחייבות בבית משותף

סעיף 32 לחוק המקרקעין קובע כי בעניין נשיאת הוצאות של תחזוקת הבית : " כל שותף חייב לשאת לפי חלקו במקרקעין המשותפים בהוצאות הדרושות להחזקתם התקינה ולניהולם".

עוד מוסיף החוק בעניין בית משותף : " שותף שנשא בהוצאות כאמור למעלה מחלקו זכאי לחזור ולהיפרע מן השותפים האחרים לפי חלקיהן במקרקעין ".

נוסיף ונאמר שבתיקון 58 התשמ"ד לחוק הוגדרה באופן יותר ברור אחריות נשיאת ההוצאות כדלקמן:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת שירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכול בהתאם לחלקו ברכוש המשותף כפי שהיה בתקנון שיעור השתתפות אחר, לעניין זה "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת הדיירים".

ניהול בית משותף

אנו מבינים שניהול בית משותף, אינו דבר של מה בכך. בפרט, שכיום בעידן המודרני ובבניה המתקדמת והיוקרתית, בבניינים החדישים ביותר אשר יש להם צרכים בסיסיים ומיוחדים.

למשל, מבנים בהם מותקנת מערכת סולרית משותפת, צלחת לווין מרכזית, הסקה מרכזית, מערכות מיזוג גדולות בלובי ובחדרי המדרגות, מעליות משוכללות, שומר בכניסה לבניין, שערים חשמליים בחניה ובכניסה לבניין, חדר כושר וספא ועוד שכלולים כאלה ואחרים מחייבים ניהול תקין ושקול ומלא אחריות של הבית המשותף.

כיצד מתנהל בית משותף?

בית משותף מנוהל באופן תקין כאשר מתקיימים בו מספר תנאים: לבית משותף זה יש תקנון משפטי הבית בו נקבעו כל ההחלטות המשותפות לניהול תקין של הבית המשותף.

תקנון זה מסדיר את מערכת היחסים בין כל הדיירים, זכויותיהם וחובותיהם הנוגעות לבית משותף. בתקנון זה מפורטות הוראות שונות בעניין: בחירת ועד הבית המשותף, אחזקה שוטפת ותיקונים הנחוצים למבנה, חלוקת נטל התשלומים בהתאם לשיעור החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה, ניהול חשבון בנק, עלות דמי וועד, החלטות חשובות משותפות שנקבעו פה אחד בהבנה ועוד…

משנחתם התקנון המשפטי של בית משותף, חלה חובת הדיירים לקיימו כלשונו וכתבו.

משתמע מכך שהאחריות לביצוע בדק בית חלה על כלל הדיירים במבנה המשותף, ידוע הדבר שבהרבה בתים משותפים לא קיים תקנון, במקרה של מחלוקות ואי סדרים בבנין שכזה, התקנון המשפטי המופיע בתוספת לחוק המקרקעין יקבע.

לסיכום, התנהלות של בית משותף, תוך כדי קיום התקנון המשפטי המסדיר את האחריות המשותפת, זכויות וחובות של כל אחד מהדיירים יבטיח חיים איכותיים וטובים יותר של כל דיירי הבניין לאורך שנים.

מקרים נפוצים ודוגמאות

  1. רעשים חריגים מהצנרת בעת שימוש במים
  2. חיפוי קירות מתפרקים ומחדירי מים
  3. עקמומיות בחדרי שירות, לובי ומבואות
  4. סדקים בקירות ויציקות בטון
  5. מעקות לא תקינים
  6. שיפועים לא תקינים בחדרי שירות וחדרי מדרגות
  7. רטיבות ועובש בקומות תחתונות וחניונים
  8. קורוזיה ונזילות בחדרי משאבות
  9. אריחים נופלים מקירות הכניסה לחניונים
  10. חדרי מדרגות – חלונות לא תקינים, מדרגות לא תקינות מבחינת גובה רוחב וכו'
  11. ליקויים בחדרי אשפה כגון – אוורר לא תקין, שיפועים  לא תקינים, גימורים לא תקינים למסתורי פחים
ask
לפני כשנה קיבלתי אישור פיקוד העורף לממ"ד. בנתיים נכנס החוק הדורש מפוח,מה שלא היה בזמן האישור. עקב עיכובים בועדת הבינוי תם תוקף האישור,ולכן אני נדרש לאישור מחודש מפיקוד העורף. שאלתי : האם בנסיבות הללו,כאשר פג התוקף נובע אך ורק מפרוצדורות של הועדה,הם יכולים להוסיף לי דברים חדשים (מפוח....). מומלץ לך להתיעץ עם עו"ד דני גור טל. 04-8699389

בהצלחה

הדס ביקורת מבנים.
לביתי הנוכחי, דו משפחתי קטן, נכנסתי בתחילת 2000. החברה הקבלנית שלנו פשטה את הרגל אך חיה וקיימת בשם אחר.... פנינו לועדה המקומית לתכנון ובנייה ע"מ להעביר בעלות מבעלי הקרקע על שמנו. במכתב הועדה המקומית קיימת דרישה לתשלום 10.000 ש"ח לעוד כ-3 ימים. דרישת התשלום מורכבת מ-2 תוכניות השבחה . האחת עבור עליית גג משנת 2009 והשנייה עבור מרתף משנת 99. לגבי עליית הגג- למרות שאינני מתכננת לבנות את הקומה השלישית ולפתוח את הגג , הבקשה ברורה לי והגיונית. לגבי המרתף- מאוד לא ברור לי. ראשית אין ברשותי מרתף ואין באפשרותי לבנות מרתף במבנה הקיים. איזה מין השבחה זו ? במכתב מצויין שאישור התוכנית נעשה בשנת 99. בשיחה עם עו"ד החברה הקבלנית נמסר לי כי כנראה מישהו התרשל ולא שילם את תוכנית זו וכעת ההיטל נופל עליי. הרמז הוא שהחברה הקבלנית התעלמה מתשלום זה... מה באפשרותי לעשות? האם יש הצדקה בערעור? לענין המרתף אין רלוונטיות אם את בונה או לא את עצם הזכות הועדה המקומית דורשת בדחיה עד לסוף החיים הכלכליים והפיזיים של הנכס.
ממליץ לשלם את היטל ההשבחה ולהתיעץ עם עו"ד בענין האפשרות לתביעה של הקבלן לענין אי רישום בטאב.
אין כדאיות כלכלית לערער.

מאמרים בתחום בדיקת בית משותף

בין לקוחותינו

רשת מלונות פתאל
רב בריח
מפעל הפיס
רימונים
דור אלון
כרמל
אינטל ישראל
מועצה מקומים שהם
עיריית בית שאן
עיריית רחובות