נגישות

i 1800336622

שמאות מקרקעין

שמאות מקרקעין זקוקים לשמאי מקרקעין ? חברת בדק בית - הדס ביקורת מבנים מספקת שירותי שמאות מקרקעין הטובים בענף. השמאים מוסמכים מטעם משרד המשפטים למתן חוות דעת הקבילות בבית משפט. שמאי מקרקעין של החברה הינם חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל ולוקחים חלק בהשתלמויות שונות בתחום המקרקעין, בנושאי מיסוי חוקים ופקודות, כלכלה ושיווק נדל"ן. שמאי מקרקעין לא רק מערך את שווי הדירה או שווי הבית, שמאי מקרקעין מעריך גם נזקים שהינם בלתי הפיכים ולא ניתנים לתיקון
d1800336622ייעוץ ראשוני חינם

מה כוללת הבדיקה

בדיקת שמאות מקרקעין מתבצעת על ידי שמאים המתמחים בענף, כאשר חוות הדעת קבילות בבתי המשפט וברשויות השונות:

  • בדיקת שמאי מקרקעין – הערכת שווי שוק לבתי מגורים, למשרדים, לנכסים מסחריים, למבני תעשייה ומלאכה, למגרשים, לקרקעות חקלאיות, לנחלות, לתחנות דלק, לבתי מלון ועוד.
  • חוות דעת שמאיות לפני קנייה ומכירה, חלוקת ירושות ופירוק שותפויות, וכן בנושאים של דמי פינוי, דמי שימוש ראויים, דיירים מוגנים, מגורים בדמי מפתח ועוד.
  • הפחתת היטלי השבחה.
  • חוות דעת שמאיות לבתי המשפט.
  • הערכת שווי פיצויים בגין הפקעה או פגיעה תכנונית.
  • הערכת הירידה בערך נכסים עקב התקנת אנטנות סלולריות וקווי מתח גבוה בקרבתם.
  • שמאות מקרקעין לעניין ירידת ערך דירות ובתים צמודי קרקע עקב ליקויי בנייה ואי התאמות לתכניות, לחוקים, לתקנות ולתקנים, שאינם ברי תיקון.
  • חוות דעת שמאיות לעניין ירידת ערך נכסים בשל ליקויים ברכוש המשותף.
  • בדיקת שמאי מקרקעין להערכת ירידת ערך במקרקעין – על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
  • ייעוץ ו/או השגות, הגשת התנגדות לתוכנית מופקדת (פוגעת), בקשת שימושים חורגים ועוד.
  • השגות לעניין תשלומים למנהל מקרקעי ישראל – דמי היתר, פיצול, שימוש וכו'.
  • השגות לעניין תשלומים למס שבח.
  • הפחתת תשלומי מס הכנסה – תקן חשבונאות מס' 15.
  • בדיקת אפשרויות ניצול וניתוח פוטנציאל כלכלי שמאי בפרויקטים רלוונטים.
  • חוות דעת מומחה עבור קבלנים/יזמים הנתבעים בגין ירידות ערך.
  • ניהול נכסים עבור חברות ולקוחות פרטיים, כולל ביקור בנכסים ובוועדות וביצוע סקרי שוק.
  • הערכת שווי נכסים לבטוחות.
  • ביצוע דוחות.
  • הערכת שווי עבודות בניין על סמך עלויות.
  • חלוקת הוצאות בהקמת מעלית לדיירי בית משותף – לפי קומות.
  • הערכת שווי גג – קביעת שיעור התשלום לדיירי בית משותף בעת העברת הזכויות על הגג לדיירי הקומה עליונה.
  • הערכת שווי חצר וביצוע חלוקה בפועל בין דיירי קוטג'ים או בין דיירי קומת הקרקע והקומה העליונה בבית משותף.
  • פתרון סכסוכי שכנים.
  • שמאות מקרקעין מכרעת לעניין היטל השבחה .

מקרים נפוצים ודוגמאות

לעיתים כאשר מהנדסי החברה מוזמנים לבצע בדיקה בנכס חדש או נכס לפני קניה אנו מגלים כי קיים שוני בין התוכנית האדריכלית לבין המצב הקיים, חלק מליקויים אלו מצריך בדיקה של שמאי מקרקעין, כלומר בבדיקה דירה חדשה תיגרם ירידת ערך לנכס באם יש שינוי בר תיקון ותידרש קביעת ירידת ערך לנכס.
באם מדובר הנכס לפני קניה תידרש בדיקת שמאי מקרקעין לבדיקת תיק המבנה בעירייה שבו הנכס נמצא לבדיקת חריגות בניה והאם כלל ניתן להכשיר את המצב הקיים עתידית.

דוגמא נוספת בבדיקת דירה חדשה בעלי הנכס התלוננו שקיימים רעשים חזקים מצנרת הביוב שעוברת בדירה דבר המהווה מטרד יום יומי ובכל שעות היממה, בחות דעתו של השמאי נמצא נגררת ירידת ערך הנכס בשווי של כ- 45,000 ₪ .

דוגמא נוספת בדירה חדשה אשר מוצמדות לה 2 חניות עוקבות נמצא כי בפועל בעל הנכס קיבל חניה וחצי ואיננו יכול להחנות 2 מכוניות. בבדיקת השמאי נמצא נגררת ירידת ערך בשווי של 7000$.

יתרונות

  • שמאי מקרקעין החברת הדס ביקורת מבנים הינם בעלי ניסיון רב של שנים וחוות דעתם קבילות בבתי משפט והינם גם מתמנים כמומחים מטעם  בית משפט.
  • עיקר עבודות אינה רק בהערכת שווי נכס זה או אחר, אלא גם בבדיקת תהליכים מורכבים לנכסים ואדמות לפני רכישה
  • בדיקת שטחי אחוזי הבניה, בדיקת היתרי בניה וחריגות בניה , בדיקת תיקי מבנה והכנת חוות דעת לבתי משפט.
ask
אני מעוניין לרכוש דירה ישנה באזור המרכז אשר בעל הנכס סיפח את המרפסת של הדירה כשטח עיקרי בדירה הוא טוען העירייה מודעת לנושא וגם מחייבת אותו בארנונה לפי המצב הקיים איך אני בודק ומאשר כי מצב הדירה כיום מאושר? לצורך בחינת הנושא יש לגשת לעירייה לבדוק האם אכן העירייה מודעת לסיפוח המרפסת כשטח עיקרי של הדירה, בנוסף יש לבדוק מול העירייה את תיק המבנה והאם הדבר יכול להוביל להוצאת תוכנית מאושרת למצב הקיים שהעירייה תדרוש
רכשנו קרקע לבנייה עצמית בקיבוץ בעמק יזרעאל. בכדי לקחת משכנתא נתבקשנו על ידי הבנק להביא שמאי שיעריך את השווי הכולל של העיסקה והנ"ל העריך ב-960000 ש"ח. בגלל בעיות עם הבנק, החלטנו להחליף בנק וזה דרש שנביא שמאי אחר שהעריך את שווי העסקה ב-720000 ש"ח. כל הפניות שלנו לשמאי, ההוכחות שאנו נותנים לו, לא עוזרים והוא בשלו. בבדיקה עם בעלי חלקות אחרים, מסתבר ששמאי שונים נתנו הערכות גבוהות ב-30% מהערך שמשלמים בפועל ואילו רק השמאי שלנו נתן הערכה הנמוכה ב-25% משווי העיסקה האמיתית. מה עושים?? למי פונים?? הבנק נותן לכם אפשרות לבחור מרשימת השמאים שהוא מציג, אותם השמאים שעובדים עם הבנק הספציפי. ולכן ראשית אם אינכם סבורים כי השמאי עשה את עבודתו כהלכה אתם תמיד יכולים לבחור בשמאי נוסף, אחר שיערוך שומה נוספת.

אבל לפני שאת ממהרת להזמין שמאי נוסף ולבזבז עוד כסף, דעי, שהערכת שמאי היא שונה אצל כל שמאי, הערכות חייבות להיות סביב השווי הסביר אך לא חייבות להיות זהות. בכל מקרה כל בנק קובע לעצמו את מקדם הביטוחן עליו הוא מחליט, דהיינו במקרה שיצטרך לממש את הדירה שלכם עקב אי תשלום ימכור אותה מהר ובזול ומכאן המקדם.
בדרך כלל הערכות של שמאים בשביל הבנקים הם ב20% פחותים משווי השוק וזה בגלל המקדם אותו קבע הבנק.
יתכן שהפער שנוצר הוא כי הבנק השני החליט לקחת מקדם גבוה יותר כדי להקטין סיכון.
אני ממליץ לך לנסות לשאול את השמאים שהעריכו את הדירה מה היו השיקולים, מה המקדם ביטוחן.
שאלה לגבי היטל השבחה - ההיטל ישולם על 50% מההשבחה. כיצד מחושבת ההשבחה? האם על הערך הריאלי או הנומינלי? אנו בונים כעת בקיבוץ, תכנית הבינוי אושרה ב-1990. ההשבחה חושבה לפי הפער בין מחיר הקרקע כיום לבין מחירה ב-1990. נניח מחיר קרקע בשנת 1990 = 400. מחיר קרקע כיום = 500. לכאורה השבחה של 100. השאלה - האם אכן כך? ההשבחה מחושבת לתאריך הקובע של התוכנית, את סכום היטל ההשבחה מצמידים ליום המימוש לפי הנמוך מבין השניים מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה, היה והנכס נמכר היטל הההשבחה צובר ריבית נוספת של 9% לשנה.
אני לפני רכישת בית פרטי הזמנתי שמאי שטוען לחריגות בניה, אינני יודע מה לעשות כיוון שמצד אחד הבית קיבל טופס 4 עם החריגות הללו, מצד שני יכול להיות שיעשו לי בעיות בקניה ואפילו כאשר אני אבוא למכור בעתיד. מה באפשרותי לעשות בנדון? האם יש סיכוי שיאשרו לי חריגות בקלות, לא מדובר על בניה משמעותית פרט לשירותים שנבנו באזור שתוכנן כמחסן שאר החריגות הן חלון מיותר, וטרינה שממוקמת במיקום שונה מהתוכנית, גובה תיקרה יותר נמוך מהתוכנית... ראשית, קבלת טופס 4 אינה מעידה בהכרח על היעדר ליקויי בניה.
טופס 4 מהווה אישור על כך שהבית ראוי למגורים.

דבר נוסף, רכישת בית פרטי בידיעה שקיימים ליקויי בניה היא הכרה בחשיפה המשפטית האלולה להוביל להליכם לא נעימים כגון: צווי הריסה, כנסות...ועוד...

כאשר רוכשים דירה, רצוי לוודא שהמוכר מטפל בעיניין חריגות הבניה או נושא בנטל האחריות לטיפול תוך זמן מוגדר. לחילופין כפי שטענת/ה בהערכת שמאי נמסר כי קיימת ירידת ערך בשל ליקויי בניה וחריגות בניה כלומר ששווי הנכס גולם בתוכו את את ירידת הערך עקב נטל הטיפול והחשיפה.

מומלץ לטפל בבעיות חריגות הבניה בהקדם ע"י פניה לוועדה המקומית או הרשות המקומית. ניתן לעשות זאת תוך בקשת הקלות או שימוש חורג.
היי יש לאימי בית בירושלים באיזור מבוקש הדירה היא דירת שלושה חדרים .יש אפשרות בבניין לבניית ניתן להוסיף שלושה חדרים + מרפסת כרגע הבית הוא בערך 80 מ"ר ואחרי התוספות הוא יהיה בערך 150 מ"ר רציתי לדעת פחות או יותר בכמה יעלה ערך הבית כרגע ניתן למכור את הבית בערך במיליון מאה אני מעוניין לבנות את התוספות אבל אני רוצה לבנות רק שלד לא ניתן להעריך את המתבקש על סמך הנתונים שהוצגו.
הערכה של נכס כפי שמפורט מורכבת ודורשת הערכת שווי של הנכס בצורה יסודית יותר עם פרמטרים נוספים.

בברכה,
הדס ביקורת מבנים - שמאות מקרקעין
אני מעוניינת לרכוש דירת גג בבנין בן 19 שנה. ידוע לי כי יש חריגות בנייה על הגג (של חדר נוסף ללא אישור)בחקירה שערכתי מצאתי דו"ח של שמאי שאומר שחלוקת הדירות בבנין אינה לפי ההיתר שניתן . כמו כן האינפורמציה שרשומה בטאבו לגבי דירה זו אינה תואמת את המציאות בשטח. (השטח יותר קטן ממה שרשום בטאבו וגם רשום מחסן שאינו בבעלות המוכר ) פניתי לעיריה ולהפתעתי יש את ההיתר לבניין ללא הגרמושקה. שאלות : איך ניתן להוציא העתק של התוכנית כדי לדעת מה החריגות בבנין? מה עושים במקרה כזה ? האם צריך להביא מהנדס/אדריכל שישרטט שוב את כל הבניין ולהביא לאישור העירייה ? במה זה כרוך מבחינה כספית ? וכמה זמן זה יכול לקחת ? האם יש חוק התיישנות לגבי דברים מסוג זה ? הרי אנשים גרים בבנין כך כבר 19 שנה . ולסיכום , האם ניתן לפתור את הבעיה ? בנוגע לשאלתך נדרש לפנות לשמאי מקרקעין שיבדוק בצורה מעמיקה יותר את הנושא כולל תוכניות בעירייה ונסח טאבו, ניתן לפתור ע"י הוצאת תוכניות אדריכליות על התוספות ולהגיש לעירייה.
שלום רב , אני נפרדתי מבן זוגי וחילקנו את רכושנו . לגבי הבית הפרטי שלנו הבאנו שמאי של הבנק וקיבלנו שווי של השמאות בעיניי מאוד מאוד נמוך . האם השמאות של שמאי של בנק כזה או אחר היא נמוכה מהרגיל...או שהיא שמאות תקינה ויכולה לייצג את העלות של הנכס האמתית ? והאם אםשר לדעת לפי קרטריונים כלליים כגון סוג הבית מיקומו הגאוגרפי וגודלו את הסדר גודל לשווי הנכס ? הרגשתך נכונה, שמאי של הבנק בהחלט מעריך את הנכס בשווי נמוך יותר הנע בדרך כלל בין 15%-20%.

לגבי הערכת נכס באופן עצמאי, זה אפשרי אך לא מדויק.
את יכולה לבדוק מה שווי נכסים דומים לשלך באזור המצאותו, על פי הודעות או שכנים.

לערכת שווי מדויקת הינך צריכה לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך.
להלן הקדמה קצרה על מנת להבהיר את שאלותי בנוגע לשמאות : הורי נכנסו לבית אבות לפני 10 שנים. מאז אני ממשיכה להתגורר בדירתם. בזמנו נקבע בצוואתם שבבוא העת למימושה, אקבל סכום מסויים שננקב ב-$, סכום שבזמנו התקבל מדירה שהיתה בבעלותי ונמכרה על מנת לאפשר את כניסת הורי לבית האבות. עם השנים שחלפו, עלו כידוע מחירי הדירות באופן משמעותי. בכוונת הורי לעדכן את הצוואה בהתאם לשינויים אלה. כעת לעניין השמאות : אנו מעוניינים להביא שמאי להערכת שווי הדירה שהיתה בזמנו בבעלותי (ונמכרה כאמור) וכן לבקש הערכת שווי הדירה בה אני מתגוררת כיום (דירת הורי). המטרה היא לקבוע לפי הערכות אלה איזה אחוז יגיע לי מערך הדירה בה אני מתגוררת כיום, בעת מימוש הצוואה (השווי שלה גבוה בוודאות מזה של דירתי שנמכרה). השאלות בעניין זה הן : 1. האם יתכן פער משמעותי בין הערכת שמאי אחד לאחר ? אם כן, כיצד ניתן בכל זאת להעריך את שווי הדירות באופן המדוייק ביותר ? 2. הדירה שהיתה בבעלותי בזמנו, נמכרה כאמור. האם השמאי יוכל להעריך את שוויה מבלי להכנס אליה, אלא רק על פי האיזור, מיקום הבנין, כניסה לבנין עצמו ומידע על גודל הדירה+שרטוט של החלוקה הפנימית שלה (בהתחשב בעובדה שהדירה לא עברה שיפוץ מעולם) ? הערכת שווי דירות
1.לא צפוי פער גבוה בהערכת דירה ע"י 2 שמאים . יצויין כי בית המשפט
הכיר בפער של 10% כפער סביר.
2.ניתן להעריך דירה לתאריך היסטורי ללא ביקור בדירה תוך קבלת
אינפורמציה, עיון בתכנית הדירה והתבוננות ויזואלית מבחוץ.
בגוף השומה השמאי מחויב לציין כי לא בוצע ביקור בדירה.

בין לקוחותינו

רשת מלונות פתאל
רב בריח
מפעל הפיס
רימונים
דור אלון
כרמל
אינטל ישראל
מועצה מקומים שהם
עיריית בית שאן
עיריית רחובות