המדריך לרכישת דירה

עשו זאת בעצמכם – 10 בדיקות שתוכלו לעשות בחינם לפני רכישת דירה

חשוב לבדוק כל מה שאפשר במגבלות הזמן והתקציב כדי להימנע מהפתעות עתידיות ומעוגמת נפש כשכבר מאוחר מדי.

קודם כל, חשוב כמובן לבצע בדק בית הנדסי רשמי על מנת לדעת מה אתם קונים ולקבל דו”ח שיהיה קביל מבחינה משפטית לכל מקרה שהוא.

בנוסף, חשוב מאוד לפנות זמן עוד בשלבי קבלת ההחלטה ולבדוק היטב את סביבת המגורים שבה אתם הולכים לחיות מעתה והלאה.

הנה מספר בדיקות פשוטות שאתם יכולים לעשות בחינם:

תחבורה

סביר להניח שלא תרצו לגלות להפתעתכם שהדירה החדשה נמצאת מול תחנות אוטובוס פעילות ורועשות או ציר תנועה ראשי רועש עמוס פקקי-תנועה בשעות השיא.

צפירות, פיח וישיבה בפקק ביציאה מהשכונה בכל בוקר הם מטרדים שרבים מגלים מאוחר מדי.

עם זאת, דירה הממוקמת ליד כבישים ראשיים וקרובה לקווי תחבורה ציבורית מרכזיים יכולה להיות בדיוק מה שאתם צריכים.

חיפוש קצר באינטרנט ותשאול שכנים יספקו לכם את כל המידע הדרוש כדי להבין האם התחבורה באזור היא לרוחכם.

השכנים והאוכלוסיה

ישנם פרמטרים רבים שבהם יכולה האוכלוסיה הכללית להשתנות ממקום למקום:

גיל ממוצע, מצב סוציו-אקונומי, שכנים השוכרים דירה, מספר הילדים, מספר הכלבים, דירות שעברו הסבה למשרדים ואפילו שכנים עם עבר פלילי.

אמנם קשה יותר להעריך את טיב השכנים בצורה מדוייקת.

אבל אפשר לנסות ובתקווה להימנע ממצבים שבהם השכנים מלמעלה עושים קריוקי כל שני וחמישי ובשאר הימים כל כלבי הבניין נובחים יחדיו.

תוכניות בניה

חשוב מאוד לבדוק האם ישנן תוכניות לבניה באזור הדירה החדשה שלכם.

אתם רוצים להימנע ממצב שבו תגלו יום אחד שבניין גבוה נבנה לפתע מול חלונכם וחוסם את הנוף שכל כך ריגש אתכם כשבחרתם את הדירה.

לחלופין, גן ציבורי או מרכז מסחרי שיבנו באזור יכולים להיות מרעישים או להתאים לכם בול.

את תוכניות הבנייה (תב”ע – תוכנית בניין עיר) ניתן להשיג בעירייה או ברשות המקומית.

מוסדות חינוך

הורים עם ילדים יעדיפו שבתי-ספר או גני ילדים יהיו במרחק הליכה סביר ממקום המגורים כדי להימנע מסידור הסעות ומסיכונים שונים.

אחרים עשוים להעדיף דווקא דירה הרחוקה ככל שניתן ממוסדות חינוך כדי להימנע מהרעש התמידי בשעות היום.

מבנים ציבוריים

רצוי לבדוק איפה בסביבת הדירה נמצאים מבנים ציבוריים כמו מקלטים, מרפאות, בתי כנסת וכו’.

אנשים דתיים יעדיפו שבסביבת המגורים שלהם יהיה בית כנסת קרוב.

בעוד שאנשים המחפשים שקט ירצו לוודא דווקא שלא יהיו לידם מוקדי התקהלות מכל סוג שהוא.

מרכזי קניות

קניונים, חנויות מכולת או מרכזים מסחריים עשוים להיות יתרון משמעותי ולספק נוחות.

מצד שני, הם גורמים פעמים רבות לרעש, פקקי תנועה בנקודות כניסה ויציאה מהאזור.

מומלץ לוודא שמרכזי הקניות נמצאים במרחק סביר – לא רחוק מדי, אך גם לא ממש מתחת לבית.

פארקים וגנים ציבוריים

אנשים רבים רואים בפארקים ובגינות יתרון משמעותי בסביבת המגורים, אך חשוב לבדוק מה קורה במקומות אלה בלילות.

פארקים וגנים ציבוריים רבים הופכים בלילות למוקדי בילוי של בני נוער רעשנים ולעתים אף של טיפוסים מפוקפקים.

שרותים קהילתיים

כדאי לברר היכן נמצאים בסביבת הדירה מקומות שבהם ניתנים שירותים קהילתיים, כגון:

מתנ”סים, ספריות, מוקדי פניות של רשויות מקומיות וכו’.

בעוד לרוב נחמד לגלות שיש בסביבה מקומות כאלה, הם עלולים להיות מוקדי התקהלות ורעש.

מבני כוחות הצלה

תמיד טוב ובטוח יותר כשקרוב לדירה ישנן תחנות משטרה, תחנות מכבי אש או בתי-חולים.

עם זאת, לעתים קשה לשמור על השלווה כשמהחלון נשמעות סירנות של רכבי הצלה בכל שעות היממה.

מתקנים שונים

חשוב לוודא שהדירה לא ממוקמת לידי מתקנים של חברות או המדינה:

אנטנות סלולריות, מפעלים, קווי מתח גבוה, תחנות שידור וכו’. לא כל מתקן מהווה מטרד או סכנה בריאותית.

אבל רב הנסתר על הגלוי במקרה זה והם תמיד יהיו מועדים לפורענות יותר מאשר מועילים לדיירים בסביבה.

חוק המכר – החוק שמיטיב עם רוכשי הדירות

חוק זה, אשר נחקק בשנת 1973, מטרתו להסדיר את נושא קניית דירה חדשה, תוך שימת דגש על זכויותיהם של הרוכשים ועל הדרכים להגן עליהם.

סעיף מרכזי שהוסף כתיקון לחוק בשנת 1990, מחייב למעשה את הקבלן לתקן כל ליקוי בניה שהתגלה בדירה.

מהו ליקוי בניה אתם שואלים?

בדרך כלל מדובר באי עמידה בתקני הבניה הקבועים בחוק הישראלי.

כלומר אי התאמה בין תקנות הבניה ומה שהובטח ללקוח, לבין מצב הדירה בפועל.

החוק קובע את תקופת האחריות שחלה על הקבלן לגבי סוגי ליקוי הבנייה השונים שיכולים להיות, לדוגמא:

• בליקויי בנייה בצנרת, במערכת ההסקה או במרזבים, מוטלות על הקבלן שתי שנות אחריות.
• ליקויי הבניה הנובעים מרטיבות מחייבים שלוש שנים אחריות.
  למשל, קילוף חיפויים בחדר המדרגות, ליקויי בניה במנועים, כשל במערכת הבידוד וכו’.
• במצב של ליקויי בניה הנובעים מכשל באיטום, חלות על הקבלן ארבע שנות אחריות.
• במצב של תיקון סדקים בקירות ובתקרת הבית, מוטלות על הקבלן חמש שנות אחריות.
• אם במקרה קרה מצב של התפוררות חיפוי הקיר החיצוני, או נשירת אריחים המחפים את הבית מבחוץ, על הקבלן חלות שבע שנות אחריות.

מה חשוב לדעת לפני קבלת מפתח?

הליך פרוטוקול מסירה

הליך פרוטוקול המסירה מתרחש בתום הבנייה, ובו יש להעניק תשומת לב מיוחדת אל כל גורם הקיים בדירה ונוגע לאחריות הקבלן.
פרוטוקול המסירה מגולל רשימה מפורטת, הכוללת:

בדיקת בית פרוטוקול ראשוני נוגעת הן אל הפן האסתטי של הבחירות בעיצוב הבית, לדוגמא הצבעים הנבחרים, הגימורים הרצויים וכו’.

כמו כן, הבדיקות נוגעות אל פן התקינות של הגורמים השונים, כמו שברים, שיפועים וסדקים.
ההמלצה הנה לעבור באופן מסודר על כלל הפריטים מן הרשימה *, הקירות, הרצפות, המטבח, הידיות, השירותים, הכיור, המקלחת, הדלתות והמשקופים.

* בדומה למה שמבצעים בבדיקת דירה מקבלן או בבדיקת דירה יד שניה לפני קניה

כמו כן, כאשר מתאפשר, מומלץ לבדוק את התשתיות השונות אשר הותקנו בבית, ולמשל, לפתוח את הברזים ולהדיח את המים בבית השימוש.

במקרה של גילוי ליקויים

לעתים הכניסה אל הבית עוברת באופן “חלק” ונטול תקלות, בעוד במקרים מסוימים מתגלים פגמים וליקויים שונים ומשונים בעת הכניסה אל הבית.
בהתגלות ליקויים במעמד פרוטוקול המסירה הנוגעים לאחד מן הסעיפים המוזכרים בו, על הקבלן לדאוג לתקנם תוך פרק זמן מסוים, בכדי לאפשר לדיירים להיכנס אל דירתם בהקדם.
ליקויים אחדים עשויים להיות מקובלים הן על הקבלן ועל על הדייר, בעוד ליקויים אחרים עשויים להצטייר ככאלו אשר אינם תקינים בעיניי הדייר בלבד.

במקרים אלו, אין החברה הקבלנית חייבת להסכים לטענות הדייר.
במקרה של גילוי פגמים במעמד פרוטוקול המסירה נקבע מועד אכלוס חדש, אשר עד אותו מועד, על שני הצדדים להגיע להסכמה לגביי הליקויים.

עיכוב מסירת הדירה

מי מאתנו לא נתקל בסיפור על עיכוב במסירת הדירה, או יתרה מכך, חווה את העיכוב על בשרו.
עיכוב מסירת הדירה הינה תופעה שכיחה, אשר מקורה נובע בעיקר מסיבות כליקויים, פגמים ועיכובים שונים.
מסיבות אלו, קבלנים רבים מחתימים את בעלי הדירות על פרוטוקול המסירה.

בבדיקת דירה בפרוטוקול ראשון מצהירים כי הדירה נמסרה לשביעות רצונם, וכך, הדיירים חותמים עליו לעתים מתוך לחץ וכיוון שהקבלנים דוחקים בהם.
פתרון אפשרי מנגד תרחיש זה הינו בקשת העתק של פרוטוקול המסירה מן הקבלן.
כיוון שגם לאחר חתימה על פרוטוקול זה, הדיירים זכאים גם לאחר קבלת הדירה להעביר דיווח אודות הליקויים השונים.
לסיכום הדברים, כפי שצוין לעיל, קבלת המפתחות מן הקבלת לדירתכם החדשה מהווה אירוע מרגש אשר אותו סביר כי תנצרו בליבכם לעד.
אולם, מבעד לאופוריה, ישנו הכרח להבחין בפרטים הקטנים ובליקויים האפשריים העשויים להתקיים בבית מבעוד מועד לחתימתכם.

אז מה המסקנה? לא קונים לפני שבודקים!

אנשים רבים הנסחפים במפולת הסידורים המלווה לרוב רכישת נכס, אינם דואגים לעשות בדיקות חיוניות מסוג זה ומגלים לצערם לאחר תקופה שהשכונה איננה מה שהם חשבו כלל.
על מנת לקבל רושם נכון על סביבת המגורים חשוב לבקר בה בימים שונים בשבוע ובשעות שונות ביממה, לתשאל דיירים ושכנים, לבדוק ברשויות המקומיות אם ישנן תוכניות פיתוח עתידיות ואפילו לקרוא על האזור באינטרנט.

מעבר לכתבות כלליות, קיימים באינטרנט פורומים וקבוצות פייסבוק של תושבי אזורים ספציפיים שבהם תוכלו לקבל את כל המיד שאתם צריכים.
בדיקת תקינותה של הדירה, טרם הרכישה, תבטיח כי תקבלו את התמורה המלאה לכספכם.
חברת הדס בדק בית צברה ניסיון רב בגילוי מאות סוגים של ליקויי בנייה.
לצוות שלנו ישנו ציוד מתקדם, חדשני ואיכותי, אשר מאפשר לנו לגלות ולאתר עבורכם כל ליקוי, כל תקלה וכל פגם בטיחותי ולהתריע עליה מבעוד מועד.
ליקויי בנייה רבים מתגלים רק לאחר שהנזק כבר נגרם.
לכן, רק בדיקת בדק בית מקצועית, של האנשים הנכונים, תוכל לשקף לכם באמינות את מצבה האמיתי של הדירה ולמנוע מכם את עוגמת הנפש העתידית.