חוקי מינהל מקרקעי ישראל, מס שבח ומכר דירות

עורכי דין החוק למינהל מקרקעי ישראל הינו החוק השני שהוקם בארץ והוא זה שקובע כי המדינה תנהל את הקרקעות בשטחיה.
כיום המדינה מחזיקה ב93% משטחי המדינה.

חוק מינהל מקרקעי ישראל נחקק בשנת 1960 ובו נקבע כי יוקם גוף אשר ינהל את קרקעות במדינה.

חוק זה הינו החוק השני אשר התקבל בכנסת.

בעקבות החוק, הקרקעות במדינה יישארו תמיד בבעלותה ולא בבעלות אדם פרטי או יזם. הרוב המוחץ של הקרקעות בארץ הם בבעלות המינהל.

כיום 93% ממדינת ישראל הם בניהול מנהל מקרקעי ישראל.

תפקידו של המנהל כולל אחראיות על קרקעות, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח.

עובדי המינהל הם עובדי מדינה.

מועצת מקרקעי ישראל קובעת את התנהלות המינהל ואחראית לפקח בצורה שוטפת על כל מעשיו של גוף זה.

חוק מינהל מקרקעי ישראל יוצר סדר ושליטה בקרקעות המדינה ומאפשר לאזרחים ליהנות מקרקע.

אולם, בעלות האדמות תישאר בחזקת המדינה בלבד.

לפי חוק זה כל תושב אשר ירצה לבצע שינוי בביתו הכולל בהגדלת אחוזי בניה, שינוי יעוד הקרקע, הוספת גובה הגדלת גבול המגרש וכו’, יצטרך לפנות למינהל מקרקעי ישראל, לצורך קבלת אישור ולא יוכל לדלג על שלב זה.

חוק מינהל מקרקעי ישראל – חוזים:

חוק מינהל מקרקעי ישראל קובע כי כל מי שקונה אדמה, יקבלה באופן זמני(חכירה) בלבד מבלי קבלת בעלות על הקרקע.

על מנת לרכוש אדמה נצטרך לבחור באחת משתי החלופות הבאות:

  1. עפי” חוק מנהל מקרקעי ישראל קיים “חוזה חכירה” – למעשה חוזה זה הוא מעין חוזה שכירות, בין האדם הבונה בקרקע או הקונה בית מקבלן, לבין המינהל שהקרקע היא בבעלותו.
    התושב חותם על חוזה שהופך אותו לחוכר, שוכר הקרקע. והקרקע נשארת בחזקת המינהל. חוזה זה הוא חוזה זמני עם תוקף.
  2. חוק זה מאפשר קבלת חוזה נוסף הנקרא “חוזה פיתוח” – שבו מתחייב רוכש הקרקע, לפתח את האדמה שהוא רוכש, עפ”י החוקים של המינהל בלבד.
    אם רוכש הקרקע בונה בדיוק בהתאם לתנאיו וחוקיו של המינהל אזי רשאי הוא להגיש “חוזה חכירה”.

מחלוקות בעניינו של חוק מינהל מקרקעי ישראל:

החוק למינהל מקרקעי ישראל יוצר מחלוקות רבות בקרב אוכלוסיות שונות.

חברי הקיבוצים אשר מחזיקים בשטחים חקלאיים רבים חולקים רבות על המנהל. נטיית חוק מינהל מקרקעי ישראל היא ליצור אזורי מסחר, קניונים, חנויות, ומבני מגורים יוקרתיים בארץ.

לכן המינהל מאפשר זכויות מסחריות בשטחים החקלאיים של הקיבוצים ודבר זה מעורר מחלוקות רבות.

מחלוקת נוספת שיוצר המנהל, היא באשר לקרקעות השייכות לקרן קיימת לישראל.

קרן זו דוגלת ברכישת קרקעות ליהודים בלבד. דבר זה גורם לחיכוכים רבים מול המגזר הערבי.

אם כן, לאור הדברים שהוצגו לפניכם, הבנתו של חוק מינהל מקרקעי ישראל, כרוכה בידיעת פרטים רבים ובמורכבות רבה.

בכדי לבצע התנהלות נכונה מול מנהל מקרקעי ישראל ולבנות בצורה היעילה ביותר, רצוי להיעזר בשירותיה של חברת “הדס ביקורת מבנים” הידועה בהתמחותה בנושא זה.

החברה תעניק לכם פתרונות ייחודיים תוך שימת דגש על דרישותיכם ורצונותכם.

מהו מס שבח מקרקעין?

כדי להבין מהו מס שבח מקרקעין, יש לקרוא את המאמר בקפדנות ובו יפורט ההסבר המלא.

תחום המקרקעין טומן בחובו מספר מיסים משמעותיים ומורכבים שכולנו ניתקל בהם בחיינו, מס שבח מקרקעין הינו אחד ממיסים אלה.

מס זה הינו תשלום שאנו מחויבים לתת למדינה במקרה של רווח על מכירת מקרקעין.

כך לדוגמה, אם בעל נכס קנה את נכסו במיליון שקלים וכעבור מספר שנים מכר אותו במיליון חמש מאות, הרי שחמש מאות אלף השקלים הנוספים הינם רווח נקי למוכר.

מתוך 500 אלף השקלים המורווחים, עלינו להפריש בצורה יחסית אחוז מסוים, כמס למדינה.

כל מוכר נכס חייב לדעת מהו מס שבח מקרקעין ולהכירו היטב בכדי להבין את סיבת התשלום.

מס על דירות נופש

בימינו ישנו גל של בניית דירות נופש, דירות אירוח קומפקטיות חמימות ואינטימיות אשר מציעות חופשה לזוגות ומשפחות.

דירות נופש אלו יוצרות בעייתיות בנושא מס שבח מקרקעין. כדי להבין לעומק , יש לדעת כיצד להתייחס לדירות הנופש.

האם להתייחס לדירות אלה כאל דירות מגורים ואז יכול בעל הנכס לקבל אפילו פטור ממס (על פי המקרים שציינו קודם), או להתייחס לדירות נופש אלה כאל בית מלון אשר נחשב כעסק ועליו מחויבים במס?!

ההחלטה קובעת כי יש לעשות הפרדה בין בעל נכס שקנה את הדירה בתמימות כדירת מגורים ורק לאחר מכן החליט להשתמש בה כדירת נופש, לבין בעל נכס שקנה אותה כאשר ידע מראש שזו דירת נופש ושהוא לא יקבל עליה שום פטור.

“חברת הדס ביקורת מבנים” תסייע לכם להבין לעומק את הנושא ובזכות המידע המקצועי שתקבלו, תוכלו לדעת בדיוק מדוע הינכם צריכים לשלם מס זה.

חוק מכר הדירות

החוק מפרט את הנושאים בגינם אחראי הקבלן וקובע את תקופת בדק בית ו-תקופת אחריות בגינם כמפורט להלן:

  • צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים + 3 שנות אחריות
  • חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – 3 שנים + 3 שנות אחריות
  • מכונות, מנועים, דודים – 3 שנים + 3 שנות אחריות
  • קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – 3 שנים + 3 שנות אחריות
  • שקיעת מרצפות בקומת הקרקע – 3 שנים + 3 שנות אחריות
  • שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין – 3 שנים + 3 שנות אחריות
  • סדקים עוברים בקירות ובתקרות – 5 שנים + 3 שנות אחריות
  • קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – 7 שנים + 3 שנות אחריות
  • כל אי התאמה אחרת שאינה אי התאמה יסודית – שנה + 3 שנות אחריות
    שימו לב, כי מדובר בתקופת אחריות של הקבלן ולא בתקופת ההיתישנות.

חוק ההתישנות מאפשר לדרוש פיצוי כנגד הליקויים גם לאחר תום תקופת האחריות ע”פ חוק המכר וזאת טרם חלפו 7 שנות התישנות.

הדרכים להבטחת כספו של רוכש הדירה – “בטוחות”

התיקון קובע כי אסור לקבלן לקבל מרוכש הדירה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה.
אלא אם כן הבטיח הקבלן את כספיו של הרוכש באחת מהדרכים הללו:

  • ערבות בנקאית – התיקון קובע כי מימוש הערבות יכול להתבצע גם ללא פעולה משפטית.
    זאת בנסיבות בהן נוצרת מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה.
  • ביטוח הכספים בחברת ביטוח או בקרן לביטוח הדדי שאישר המפקח על הביטוח.
  • שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה.
  • רישום הערת אזהרה.
  • העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק היחסי במקרקע עליה היא נבנית.