ליקויי בנייה בדירות חדשות

חוקרים מטעם הטכניון בדקו וגילו את מה שבעלי הדירות יודעים כבר מזמן:
רמת הבנייה של הדירות בישראל היא ירודה, מבוצעת על ידי עובדים שאינם מוכשרים דיים ונמצאת תחת פיקוח של מפקחים שאינם מקצועיים.
אז מה הפלא שאין להם אינטרס לחשוף ליקויי בנייה?
קריסת המרפסות בבניין של גינדי הייתה רק דוגמא אחת מני רבות, אך היא העלתה שאלה אחת ומהותית בקרב רוכשי הדירות המתוסכלים.
מדוע בדירות שעלו להם מיליוני שקלים ישנם ליקויי בנייה?

הטכניון: ב-100% מהדירות החדשות בישראל קיימים ליקויי בנייה

כיום, ליקויי הבנייה התפשטו כמו מגיפה בענף הבנייה וכבר קשה לראות את האור בקצה המנהרה.

מפטמים אותנו בסיפורים שאין כזה דבר דירה מושלמת ושעלינו, כרוכשי דירה, לקבל את הדברים כמו שהם.

אבל, יש את מי שאמור להיות המבוגר האחראי בסיפור, משרד השיכון והבינוי ובייחוד הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה שמגלים חולשה וחוסר עניין באיכות הבנייה.

כך יוצא שלא קיים אף נתון רשמי מטעם המדינה על איכות הבנייה:

לא על כמות הליקויים הקיימים, לא על התביעות שמועלות ולא על דירוג החברות לפי רמת איכות הבנייה.

אומנם, מעשה אחד נעשה כן בנידון.

בשנת 2007, הוזמנו מטעם משרד השיכון והבינוי חוקרים מהטכניון לצורך עבודת מחקר על ליקויי הבנייה.

לראשונה בוצע על ידי פרופ’ יחיאל רוזנפלד, ראש התוכנית לניהול הבנייה בטכניון ודר’ חנן בן עוז, כימות לגורמי הליקויים והממצאים שעלו מעוררי דאגה.

המחקר גילה כי המפקחים הקיימים כמעט ולא מגלים את ליקויי הבנייה.

בעוד שהדיירים עצמם, לאחר כניסתם לדירה, מצליחים לגלות אחוז נכבד מהליקויים.

מדובר בממצא מדאיג, שמדגיש את החולי של ענף הבנייה בישראל. התמונה המדאיגה יותר היא שלמעשה לא מדובר בליקויים יוצאי דופן, אלא ההיפך הוא הנכון- הליקויים הפכו להיות חלק אינהרנטי בתהליך הבנייה.

הקבלנים מתמחרים את ליקויי הבנייה כבר בתוך המחיר הדירה ומודעים לכך שבעתיד הלא רחוק, ייתקלו בדיירים עצבניים ולא מרוצים ואף בתביעות משפטיות.

במחקרם, הצביעו החוקרים על שורשה של הבעיה- כוח העבודה פשוט אינו מיומן דיו.

בנוסף, כוח העבודה מוחלף כמו גרביים וכמעט ולא ניתן למצוא פועלי בניין שעוסקים בתחום זה במשך כל חייהם.

מכאן, שיש לפעול למען הכשרת כוח אדם איכותי ומקצועי שתפקידו יהיה למנוע ליקויי בנייה בדירות שנבנות ומכאן שענף הבנייה בישראל זקוק להדרכה מקצועית באתרי הבנייה עצמם, כדי להקדים תרופה למכה.

מה שלא רואים לא כואב?

לתהליך בנייה לקוי יש מחיר, והוא כבד.

גם ליקויים קטנים שעלות תיקונן זניחה, מכבידים על העלות הכוללת של פרויקט הבנייה.

למעשה, חלק מהליקויים לא נגלים לעין בגלל שהם קטנים יחסית ולא מתועדים בבקרת האיכות.

לאחר חשיפת הליקויים בשלב המאוחר, עלות התיקון כבר מרקיעה שחקים ולרוב מלווה גם בהתכתשות משפטית עם הקבלן.

חשוב לציין כי לא תמיד ניתן לתקן את כל ליקויי הבנייה.

לאור תמונת המצב העגומה הזו, הרי שהחוקרים מעריכים כי ב-100 אחוז מהדירות החדשות קיים ליקוי כלשהו.

מספר התביעות שמגיעות לבתי המשפט הן רק קצה הקרחון של הליקויים שקיימים בפועל.

כך יוצא שהתיקון של הליקויים נופל בין הכיסאות והאחריות מתנדנדת בין המבצעים לספקי החומרים.

ככל שישנם יותר שותפים לאחריות, חלקו של כל גורם פוחת והתוצאה היא שלמעלה משתי מיליון דירות חדשות שנבנו נמצאות פגומות.

אין שינוי מעבר לפינה

כפי שהמציאות מראה לנו, לא צפוי שינוי בענף הבנייה בעתיד הנראה לעין.

לטענת רוזנפלד, ישראל יכולה ללמוד מהמודל הבריטי וטיפולו באיכות הבנייה.

” בבריטניה פועלת NHBC – המועצה הלאומית לבניית בתים, שקיימת יותר מ–70 שנה.

מדובר בגוף פרטי שעובד כמעין גוף ממשלתי ונותן ליווי צמוד לחלקים הקריטיים של הבנייה” אומרים החוקרים.

לטענתם, הגוף הזה נותן שקט ללקוח וגורם לו לקבל מוצר טוב יותר.

העלות של גוף כזה היא כ-0.7 אחוזים מהמחיר הכולל של הדירה ואם זה ייושם בישראל, זה יעלה בתחילה כפול.

אומנם, עם הזמן ובראייה לטווח ארוך כדאי לשלם את המחיר.

האם ניתן לראות עתיד ללא ליקויי בנייה בכלל?

רוב הסיכויים שלא.

אומנם, בישראל המצב הוא חמור יותר במדינות אחרות משום שאין שיטה מסודרת של לימוד וטעייה שתמנע חזרה על הטעויות האלה, כך יוצא שהליקויים שבים וחוזרים על עצמם מבניין לבניין.

כדי להתמודד עם זה, רוזנפלד מציע להכשיר כ- 100 מהנדסים בכל אתר הבנייה שעיקר תפקידו יהיה לפקח על איכות הבנייה וכך סביר להניח שרוב טעויות הביצוע יימנעו מבעוד מועד.

רוכשי הדירות נסערים, הקבלנים שומרים על פאסון

תגובתם של הקבלנים למצב שונה לחלוטין מזו של רוכשי הדירות המאוכזבים.

לטענתם מדובר בכאוס לא מוצדק בכלל. “נעשתה כאן תעשייה של ליקויי בנייה שרואה בקבלן גוף עם כיס עמוק.

במקום לברר את התביעות עד הסוף, בתי המשפט מעדיפים להטיל אחריות על קבלנים ולקצר הליכים בגישור או בפיצוי.

נוצרה מערכת מטורפת של תביעות שברוב המקרים לא עומד מאחוריהן משהו”, טען עו”ד אליאב בן שמעון, מנכ”ל התאחדות בוני הארץ.

לדידו, מדובר בתעשייה לא מוצדקת.

במידה והקבלן לא עובד על פי התקנים הדרושים, הדייר רשאי להגיש מולו תביעה ולדרוש פיצוי כספי או לפנות למוסד הבוררות של התאחדות בוני הארץ, שיכול לכפות על הקבלן לתקן את הליקויים.

לטענתו, הם כן קשובים לדיירים ומתערבים לטובתם כשצריך.

בן שמעון אף דחה את הטענה כי כל דירה נמסרת עם פגם כלשהו ולא מסכים עם כך שבעבר איכות הבנייה של הקבלנים הייתה גבוהה יותר.

לדבריו, “אין סטטיסטיקה שאומרת שבשנתיים האחרונות יש יותר ליקויי בנייה ואני לא חושב שזה המצב.

יש לנו קורסים לקבלנים בנושא ליקויי בנייה, פיקוח ובקרה, ויש לנו מוסד ליישוב סכסוכים”.

דיונים ממושכים של שנים – רמות שלום באר שבע

חברות יזמיות מקבלות ללא התרגשות את הבנייה הלקויה שמתקיימת בפרויקטים שלהן.

הסיפור הבא יכול להמחיש את המניע לכך. לפני כחודש וחצי בית המשפט העליון דן בתביעת ליקויי בנייה בבניין בשכונת רמות שבבאר שבע.

פסק הדין היה בגדר סיוט בלהות לכל מי שרוכש דירה- סדקים בקירות, חשש ליציבות המבנה, הכרזה על הבניין כמסוכן לגור בו ותביעה מתמשכת כבר מ-1998.

דיירי פרויקט רמות שלום שבבאר שבע עסוקים עד מעל הראש כבר למעלה מ-15 שנה עם תביעה משפטית בגין ירידת ערכן של הדירות שרכשו מחברת יהלומית פרץ.

את הדירות הם קיבלו בשנת 1996 ולאחר כשנתיים כבר החלו להתגלות סדקים בקירות.

החברה לקחה על עצמה את האחריות ותיקנה את הסדקים אך לא פתרה את הבעיה לצמיתות.

לאחר מכן החלה מסכת של פניות ותלונות נוספות מצדם של הדיירים ועלה החשש ליציבותו של הבניין.

בעקבות זאת אסרה העירייה על מגורים בחמש דירות בבניין למשך מספר חודשים.

אומנם, לאחר סבב תיקונים הדיירים שבו לביתם. באותה השנה, חמשת רוכשי הדירה שדירתם הושבתה, תבעו את החברה תוך דרישה לבטל את הסכמי המכר ולקבל את כספם חזרה בתוספת פיצוי.

לאחר סבב התיקונים הנוסף שביצעה החברה, החליפו רוכשי הדירה את דרישתם לביטול הסכם המכר בדרישת פיצוי בגין ירידת ערכה של הדירה ועוגמת נפש.

איך הסתיים המקרה?

הפרשה הגיעה לסיומה רק ב-2012.

לאחר שבית המשפט המחוזי בבאר שבע פסק לטובתם של רוכשי הדירות פיצוי בגין ירידת ערכן של הדירות בגובה של 460 אלף שקלים ובתוספת פיצוי כספי נוסף עבור עוגמת הנפש שנגרמה למשפחות.

יהלומית פרץ ערערה על הפסיקה וטענה כי היקף האחריות שיוחס לה הרקיע שחקים, פנתה לבית המשפט העליון, אך זה לא ביטל את הפסיקה ואף חיזק את רוכשי הדירות.

השופטת ברק קבעה כי כל חברה שנוטלת לעצמה את תפקיד הקמת מבנה, נושאת באחריות מוחלטת כלפי הדיירים שלה.

משום שהחברה מתווה את הפרויקט, היא אחראית גם על אנשי המקצוע שהיא מעסיקה.