הבועה התפוצצה? ירידה בעסקאות הנדל"ן

החוקים החדשים : המס על הדירה השלישית וחוק שכירות הוגנת

הניסיון של שר האוצר משה כחלון להרחיק את המשקיעים משוק הנדל"ן בהחלט משפיעה על מצב השוק וניתן לראות ירידה של קרוב ל 17 אחוזים ברכישה של דירות לצורכי השקעה בחודשים האחרונים.

כניסתו לתוקף של המס על הדירה השלישית גורמת לכך שאחוז ניכר מהמשקיעים בוחר להפנות את המשאבים שלו לטובת השקאות סולידיות יותר.

עם נוסיף לכך את השינויים הצפויים בשוק השכירויות ( עם כניסתו לתוקף של חוק השכירות ההוגנת), נבין עוד יותר את הסיבות שמשאירות את המשקיעים מחוץ למשחק.

התנאים הקשים שמציבים הבנקים לקבלת משכנתא

התנאים הקשים שמציבים הבנקים הגדולים בטרם קבלת משכנתא היא בחלט לא בשורה חדשה, אך היא ללא ספק אחד הגורמים למצב הקיים.

הקושי של הזוגות הצעירים להשיג את ההון הראשוני הדרוש לקבלת המשכנתא והריביות הגבוהות של הבנקים הישראלים, מאלצים את מרבית הזוגות לוותר על חלום הדירה הראשונה ולהמשיך לגור בשכירות.

הסטטיסטיקה לא משקרת – ירידה של 10 אחוזים במספר המשכנתאות

שימו לב שהסטטיסטיקה בדבר מספר ההלוואות שניתנו משקפת את יחסם החדש של הבנקים לתחום המשכנתאות.

על פי הערכות של מומחים בענף, חלה ירידה של כמעט עשרה אחוזים במספר ההלוואות שאושרו לצרכי רכישת דירה ברבעונים הראשונים של השנה האחרונה.

במילים אחרות: הפחד של יועצי המשכנתאות מיצירה של בועת סאב פריים מקומית, משפיעה באופן ישיר על היכולת של רבים לרכוש דירה.

ההשפעה של תוכנית מחיר למשתכן על מספר העסקאות

אין ספק שנכון לכתיבת שורות אלו, מעטים בלבד יוכלו לדבר במונחים של הצלחה על תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון.

העובדה שזוגות צעירים רבים וויתרו על השתתפות בהגרלה ( ולא מעט אף זכו בה ובחרו לוותר על הזכות אשר ניתנה להם ) בהחלט נותנת את אותותיה על מצבו של שוק הנדל"ן המקומי.

למעשה, אם נשלב את ההשפעה של תוכנית זו על מצבו האמיתי של השוק בחודש יולי, נבחין בירידה צנועה של מספרי העסקאות בחודש המדובר ושמירה על הסטטוס קוו הקיים.

קיזוז של התוכנית מהחישוב הכללי מצביע על ירידה של 4 אחוזים בלבד במספר העסקאות.

המשקיעים לא ממהרים למכור

למרות שבהחלט ניתן לראות את ההשפעה של הרחקת המשקיעים משוק הנדל"ן המקומי, נראה שבמשרד האוצר לא לקחו בחשבון את הצד השני של המטבע – העובדה שהם פשוט לא ימכרו את הדירות שברשותם.

בזמן שהרגולטור המקומי ניסה להוציא את המשקיעים משוק הדירות וסיפק שורה של הצעות חוק אשר מגבילות את יכולתם של המשקיעים לרכוש דירה חדשה, הוא לא סיפק להם שום אינטרס ממשי למכור את דירתם.

כתוצאה מכך, חלק ניכר מהמשקיעים לא רכשו דירות חדשות, אך גם לא התפתו למכור את הדירה השלישית ( או הרביעית) אשר ברשותם.

אגב בחצי השנה האחרונה, עולה שוב ושוב הצעת חוק אשר עשויה להגביל משקיעים פוטנציאלים מלקיחת משכנתא לטובת השקעה.

במידה והצעה שכזו תאושר אין ספק שקצב המכירות של הדירות עשוי לרדת אף יותר והמספר הכולל של העסקאות עלול לצנוח בחוזקה.

עלייה בביקוש לדירות באזור המרכז

מסתמן שהעלייה בביקוש לדירות באזור המרכז ( במיוחד בערים ראשון לציון, רחובות ותל אביב) לא מתכוונת לעצור בקרוב ומחירי הדירות צפויים לעלות בהתאם.

למעשה הנתונים של חודש יולי האחרון, מבטאים בעיה מהותית יותר בשוק הנדל"ן המקומי.

בזמן שהמדינה מעודדת בנייה של יחידות דיור בערי הפריפריה, מרבית תושבי המרכז לא מוכנים להעתיק את מגוריהם מחוץ לערי הלוויין של הגוש הגדול ומעדיפים לשכור דירה באזור גוש דן.

הסיבה לכך היא פשוטה: רבים מעדיפים להתמודד עם מחירי השכירות הגבוהים מאשר לנסות ולמצוא משרה חדשה.

עלייה יחסית במכירות של דירות מיד שנייה

אם מחפשים מקום לאופטימיות, היא ללא ספק נמצאת בשוק המתעורר של הדירות מיד שנייה.

שוק זה, שסבל מלא מעט משברים כתוצאה מעלויות חדות במחירי הדיור, מראה סימנים ראשונים של פריחה והסטטיסטיקה מספרת על עלייה יחסית ברכישות של דירות מסוג זה.

את העלייה ניתן לזקוף לזכות ההתייצבות היחסית של המחירים, כמו גם לניסיון של חלק קטן מהמשקיעים להיפטר מהדירה השלישית ולמצוא אפיקי השקעה סולידיים יותר.

גם העלייה במחירי השכירויות, תרמה באופן עקיף לגידול היחסי במספר העסקאות של דירות מיד שנייה.

החזרה של קבוצות הרכישה – רכישות שלא נכנסות לסטטיסטיקה

עוד גורם שעשוי לשפוך אור חיובי במעט על הנתונים האחרונים הינו העלייה החוזרת ברכישות של דירות מקבוצות רכישה.

תחום זה, אשר ספג מהלומה חזקה בעקבות ההתמוטטות של יזמית הנדל"ן ענבל אור, חוזר לפרוח.

בחודשים האחרונים אנו שומעים על יותר ויותר התארגנויות של קבוצות רכישה ושמים לב כיצד לוחות הנדל"ן מלאים ביוזמות של עורכי דין ומתווכים רבים.

יחד עם זאת, משום שמדובר ברכישה של שטח ולא ברכישה של דירות, קשה לכלכלנים לכמת את שוויי ומספר העסקאות ולכן הם נמצאות מחוץ לסטטיסטיקה העגומה של חודש יולי.

ההשפעה של התמוטטות קבלני הביצוע על שוק הנדל"ן

הירידה בהיקף הבנייה היא אחד הסיבות לנתונים הקשים של החודשים האחרונים.

ירידה זו נגרמה בעקבות ההתמוטטות של כמה מקבלני הביצוע הגדולים ביותר במשק הישראלי וכניסתם להליכי פירוק מרצון – דבר אשר גרם לקושי בהספקת דירות ובביצוע של מגוון של עסקאות.

פרויקטים אשר שווקו באופן עצמאי נאלצו להידחות וגם עסקאות שהיו אמורות להיערך במסגרת מחיר למשתכן נאלצו להיגנז עד להודעה חדשה.

במילים אחרות: העובדה שפרויקטים נדל"ניים רבים לא הסתיימו במועד הצפוי, גרמה ללא מעט עסקאות להידחות.

הישראלים כבר לא מפחדים להשקיע מעבר לים

פרמטר אשר זוכה להתעלמות מגופי התקשורת המרכזיים אך מתגבר באופן עקבי בשנים האחרונות, הוא הנהירה של המשקיעים המקומיים אחר השקעות מעבר לים.

העובדה שישראלים רבים מחזיקים בדרכון אירופי, מאפשרת להם לזנק בקלות על סבך הבירוקרטיה המקומית ולבצע השקעות משתלמות יותר באגן הים התיכון ובמזרח אירופה.

ניתן לומר שאם עד לשנים האחרונות השקעות מעבר לים היו עניין ספקולטיבי אשר שמור היה לבעלי הון, כיום לא מעט ישראלים בודקים אופציות זרות ממש כפי שהם בודקים רכישה של נכס ישראלי.

ברלין, בוקרשט וניקוסיה הפכו ליעדים מבוקשים להשקעה.

לסיכום, למרות הירידות במספר העסקאות והעובדה שחודש יולי האחרון היה אחד החודשים החלשים של השנים האחרונות – שוק הנדל"ן המקומי רחוק מכניסה למשבר.

העובדה שעסקאות רבות של תוכנית למשתכן נדחו עקב בעיות בירוקרטיות וצפויות להיסגר בחודשים הקרובים, כמו גם הפריחה המחודשת של קבוצות הרכישה השונות – צפויות להחזיר את השוק למצבו הרגיל כבר ברבעונים הקרובים.