היוזמה הממשלתית לאפשר לזוגות צעירים ליהנות מדיור בר השגה הייתה אולי רעיון טוב, אבל הביצוע בהחלט לוקה בחסר.
התוכנית, שזכתה לתמיכה משר האוצר משה כחלון, נתנה לקבלנים זכות לרכוש קרקע במחיר מופחת בתמורה לדירות במחיר נוח יותר.
אז למה זוגות רבים מעדיפים להישאר מחוץ למשחק ומדוע חלק מהקבלנים מעדיפים לוותר על המכרזים?
כל מה שרציתם לדעת על מחיר למשתכן ולא היה לכם את מי לשאול.
מהי התוכנית?
מחיר למשתכן הייתה התקווה הגדולה של הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור בישראל.
התוכנית הציעה לקבלנים לרכוש את הקרקע בהנחה של כ 80 אחוזים בתמורה להקצבת מספר דירות במחיר נמוך יותר ממחיר השוק.
למחוסרי דיור ניתנה אפשרות להירשם להגרלה שבה יזכו לדירה איכותית תמורת תשלום נמוך באופן משמעותי משווי השוק שלה.
רכישת קרקעות מוזלות
היעד במחיר למשתכן הינו הורדת מחירי הדירות לרמתן בשנת 2009.
קבלנים אשר ניגשים למכרזים אלו רוכשים את השטח מהמדינה בהנחה ומתחייבים למכור את הדירות במחיר נמוך ממחיר השוק.
המדינה מעניקה הנחה בשיעור של עד 80% על מנת לשמר לקבלנים את שיעור הרווח הקיים.
מניתוח מחקרי עולה כי המכרזים שהושלמו בתקופה האחרונה שיקפו הנחות שנעות בין 16% ועד 45%.
הוזלה משמעותית במחיר הדירה
הדירות בתוכנית מחיר למשתכן נבנות בבנייה נמוכה, דירה מוזלת בבנייה נמוכה עולה כ-100 אלף ש"ח פחות מדירה במגדל.
דוגמא להוזלה המשמעותית ניתן לראות בפער במחיר בין דירת 4 חד' חדשה בראשון לציון שעלותה כ-2.13 מיליון ש"ח בעוד שדירת 4 חד' חדשה בשכונת גבעת הרקפות בעיר במסגרת מחיר למשתכן בבנייה נמוכה תעלה 1.17 מיליון ש"ח.
שטח הדירה- דירות בשטח שבין 75-120 מ"ר לפי נתוני המכרזים שננעלו עד כה.
זכאות
ההטבה מיועדת לחסרי דיור בלבד העומדים בקריטריונים:
זוגות נשואים או ידוענים בציבור, רווקים, אלמנים או גרושים מעל גיל 35, זוג צעיר עם ילד אחד לפחות או חד הוריים אשר לא היתה בבעלותם דירה או חלק מדירה ב-6 השנים האחרונות או זכות ליחידת דיור בנחלה או זכויות בדירה בתהליכי בניה.
ההרשמה להגרלה באתר ייעודי לתוכנית זו שהעלה משרד השיכון והבינוי שבה ניתן להירשם לרשימת תפוצה למתעניינים במכרזים אלה.
בעיות בתוכנית וההשלכות על שוק הדיור
ההגרלה: לזוכים במקומות הראשונים בהגרלה ניתנה זכות ראשונים על הדירות הפנויות, במילים אחרות:
אם הצלחת להתקבל לתוכנית ואף זכית בהגרלה במקום נמוך, נאלצת לרכוש דירה שאחרים וויתרו עליה.
עלות המשכנתא: עלות ההנחה לא השתקפה במחיר המשכנתא.
בעוד שהעלות הנמוכה יותר הייתה אמור להקל על תשלום ההון הראשוני והוכחת המסוגלות לקבל משכנתא.
הלקוחות הראשונים שהגיעו לבנק ראו כיצד הם נדרשים להמציא הון ראשוני אשר תאם את מחירה המקורי של הדירה – לפני ההנחה.
חוסר היכולת לעמוד בתשלום הראשוני גרם לרבים לוותר על הזכות שלהם לדירה במחיר נוח יותר.
משבר הריבית: בנקים רבים העבירו את הדרגת הסיכון הגבוהה אל כתפיהם של הקונים.
ההחזרים החודשים שנאלצו לשלם משתתפי התוכנית היו גבוהים בהרבה מהריבית שחבריהם נאלצו לשלם עבור אותה המשכנתא.
חוסר האמונה של הבנקים במסוגלות ההחזר של יתרת החוב והטיפול הרשלני של המדינה בבעיה בסיסית זו, גרמה לזוגות רבים להעדיף להישאר בדירה השכורה שלהם.
חשוב לזכור שהקבלן חייב לתקן או לפצות בגין ליקויי בנייה, אלא אם יוכח שמקור הליקויים הוא מעשה הקונה. בנוסף לכך חובת התיקון חלה על הקבלן גם על דירות בפרויקטי מחיר למשתכן מה שהופך בדק בית למחיר למשתכן, לבדיקה הכרחית מאוד שחוסכת לך סכומי כסף משמעותיים.
דוגמא מהשטח: ביטול פרויקט מחיר למשתכן בעפולה
לאחר פתיחה מבטיחה שבה כמעט 5000 זוגות נרשמו להגרלה והביעו התעניינות ברכישת דירה בעיר עפולה.
כמעט 30 אחוזים מהזוגות החליטו למשוך את בקשתם ולמעשה לוותר האפשרות לרכוש דירה במסגרת התוכנית.
מלבד היעדר אפשרות להעמיד את ההון הראשוני הרצוי, רבים פשוט לא רצו להתחייב לרכוש דירה שרבים העדיפו לוותר עליה.
לא זו בלבד, בעקבות הדרישות של הקבלנים והיעדר התמיכה של חלק מהבנקים בתוכנית, הרוכשים העתידיים נאלצו להשיג כמעט 40 אחוזים מערך הדירה ולא את סכום המינימום של 100 אלף שקלים.
קבלנים רבים נשארים בחוץ
קבלנים רבים התלוננו על רמת מחירים נמוכה וירידה בהכנסות שלהם בעקבות התוכנית ולכן בחרו להישאר מחוץ לתוכנית.
לדבריהם, העלות הנמוכה מחייבת אותם לבנות בסטנדרטים נמוכים יותר ולהתפשר על רמת העבודה בכל פרויקט.
גובה ההנחה שקיבלו הקבלנים לא תאמה את אסטרטגיית השיווק שלהם ועקב המיקום של הקרקעות, רבים העדיפו להישאר מחוץ לתוכנית.
