כל הדרך לבית: המדריך המלא למשכנתאות

מחירי הדיור בישראל אינם מאפשרים למרבית רוכשי הדירות לשלם את מלוא הסכום הנדרש עבור הדירה אותם הם רוכשים.
כפועל יוצא מכך, מרבית אזרחי המדינה רוכשים את דירותיהם באמצעות נטילת הלוואות המכונות הלוואות משכנתא.
הלוואות מסוג זה הן ברוב המקרים הלוואות לטווח הארוך.
כאשר מקבלי ההלוואה משעבדים את הדירה אותה הם רוכשים כבטוחה לבנקים לצורך החזרת ההלוואה.

מהי הלוואת משכנתא ומהו תהליך קבלתה? מי זכאי לקבלת משכנתא וכיצד נקבע סכום הלוואת הזכאות?
כמה זמן אורך תהליך קבלת ההלוואה וכיצד תוכלו לדעת איזו משכנתא מתאימה לכם?
את כל התשובות ריכזנו עבורכם במדריך משכנתא אחד!

מהי משכנתא?

משכנתא הינה פעולת שיעבוד של נכס מקרקעין מסוים כבטוחה להחזרת ההלוואה המוענקת לרוכש הנכס על ידי הבנק המלווה.

וזאת בהתאם לאחת מזכויות המקרקעין המופיעות בחוק המקרקעין של מדינת ישראל.

מי זכאי לקבלת הלוואות משכנתא?

בנק ישראל המשמש כגוף ממשלתי המפקח על פעילות הבנקים המסחריים בישראל, קבע שורה ארוכה של מגבלות ותנאים בנוגע לשוק המשכנתאות בישראל.

כאשר חלק מהם מתייחסים להגדרתם של ארבעה סוגים שונים של רוכשי דירות הזכאים לקבלת הלוואות משכנתא: רוכשי דירה ראשונה, משקיעים, משפרי דיור ותושבים זרים.

לכל קבוצת אוכלוסייה המשייכת לסוג כזה או אחר נקבע מגבלות ותנאים שונים בנוגע לשיעור ההלוואה ואופן ביצועה בפועל.

הלוואות משכנתא – התהליך

הליך קבלתה של הלוואת משכנתא הינו הליך בירוקרטי שתנאיו נקבעו על ידי בנק ישראל.

במסגרת ההליך נדרשים דורשי המשכנתאות להציג בפני הבנקים המלווים מספר טפסים ומסמכים אשר נועדו לבחון את דרישות הסף לצורך אישור הלוואה, וזאת בהתאם לתנאים ולתקנות אשר נקבעו על ידי בנק ישראל.

רשימת הטפסים והמסמכים אותם נדרשים להציג דורשי המשכנתאות בפני הבנקים המלווים כוללת בין היתר:

  • צילום תעודת הזהות של מגיש הבקשה + ספחי תעודת הזהות של כל אחד מהלווים הרשומים
  • העתק של תעודת עולה חדש במקרים הרלוונטיים לכך
  • הצגת תעודת זכאות לסיוע במשכנתא מטעם משרד השיכון במקרים הרלוונטיים לכך
  • הצגת 3 תלושי שכר אחרונים – דרישה זו מתייחס לדורשי משכנתאות שכירים
  • הצגת נתוני הכנסות ושומת מס אחרונה- דרישה זו מתייחסת לדורשי משכנתאות עצמאיים
  • תדפיסי חשבון בנק של שלושת החודשים האחרונים הקודמים להגשת הבקשה
  • אישורים רלוונטיים בגין הכנסות נוספות העומדות לרשותו של דורש המשכנתא כגון:
  • קצבאות ביטוח לאומי, שכר דירה, מזונות וכדומה
  • העתק של חוזה הרכישה
  • אחד מהטפסים הבאים: טופס נסח טאבו, טופס אישור זכויות מטעם מינהל מקרקעי ישראל, אישור זכויות מחברה קבלנית או חוזה חכירה מול המינהל לכל אותם נכסים אשר אינם רשומים בטאבו.

במקביל להצגת הטפסים והמסמכים, הבנק המלווה מחייב אתכם לערוך בדיקה מקיפה בנוגע למצבו של הנכס.

בדיקות אלו כוללות בין היתר בדיקה בנוגע לחובות, עיקולים ושיעבוד כזה או אחר המוטל על הנכס או בעלי הנכס.

לאחר הצגת המסמכים והביטחונות לבנק המלווה, תיק המשכנתא שלכם יעבור לשלב הביקורת המתקיימת על ידי הבנק המלווה והוראות בנק ישראל.

רק לאחר אישור ועדת הביקורת בנוגע לבקשתכם, תוכלו לקבל את הלוואת המשכנתא לצורך רכישת הנכס.

בנוסף לכל המפורט לעיל, ישנן מספר בדיקות מחייבות הנערכות מטעם הבנק המלווה.

בדיקת אלו כוללות בין היתר:

  • בדיקה בנוגע ליכולת ההחזר החודשי של הלווה
  • בדיקה כללית בנוגע להון העצמי העומד לרשות דורש הלוואה
  • בדיקה כללית בנוגע לכך שההחזר החודשי לא יעלה על שליש מהכנסותיהם החודשיות של הלווים.

לאחר בדיקת הבנק, הלקוח מקבל אישור עקרוני מטעם הבנק.

אישור זה כולל בין היתר את הסכום המאושר על ידי הבנק, תנאי ההלוואה המוצעים על ידו, תאריך תוקף האישור העומד ברוב המקרים לשלושה חודשים ופירוט של ההתניות אותן דורש הבנק לצורך ביצוע ההלוואה.

כיצד נקבע סכום ההלוואה?

סכום ההלוואה הנדרשת לכם נקבע על פי שקלול של כל סעיפי ההוצאות הנלוות להליך רכישת הדירה.

הוצאות אלו כוללות בין היתר את סכום הדירה, דמי פתיחת תיק משכנתא, תשלום עבור דמי תיווך במידת הצורך, תשלום לעורכי דין, מס רכישה, שיפוץ הדירה במידת הצורך, הוצאות מעבר, הוצאות לבעלי מקצוע, הוצאות בגין רכישת פריטי ריהוט ומוצרי חשמל ועוד.

לאחר חישוב סעיפי ההוצאות, יש להגדיר מראש מהו הסכום העומד לרשותכם לצורך תשלום מיידי.

תשלום זה מכונה “הון עצמי” והוא מהווה את הדרישה הבסיסית של כלל הבנקים המלווים בישראל.

לאחר הפחתת סכום זה מסך סעיפי הרכישה, הסכום הנותר הוא סכום הלוואת המשכנתא אותה תצטרכו.

כיום, אחוז ההשתתפות של נוטל המשכנתא במימון רכישת הדירה נע בממוצע בין 25% ל-35%, כאשר הסכום המימון הסופי נקבע בהתאם לשווי הנכס ובהתאם להון העצמי העומד לרשות הרוכש.

ישנם לא מעט רוכשים אשר יעדיפו להגדיל את גובה ההון העצמי לצורך הפחתת ההחזר החודשי ותקופת ההלוואה.

נטילת הלוואת משכנתא מתבססת על שלושה פרמטרים מרכזיים הכוללים את:

גובה ההון העצמי העומד לרשותכם, יכולת ההחזר החודשי שלכם, מספר תשלומי הלוואה ומשך תקופת המשכנתא.

כאן חשוב לציין שאופן שקלול ההחזר החודשי אמור להיות מבוסס על היקף ההכנסות החודשיות שלכם.

כאשר מרבית הבנקים למשכנתאות אינן מאשרות החזר חודשי החורג מ-30% מסך ההכנסות החודשי.

חשוב שתדעו – גובה הריבית על המשכנתא איננו נקבע על סמך גובה סכום ההלוואה אלא על סמך תקופת החזר ההלוואה בלבד.

כפועל יוצר מכך, ככל שתקופת החזר ההלוואה הינה ארוכה יותר, כך תדרשו לשלם ריביות גבוהות יותר כחלק בלתי נפרד מההחזר החודשי הנקבע לכם.

כיצד תוכלו לדעת איזו משכנתא מתאימה לכם?

שוק המשכנתאות בישראל מעמיד לרשותכם למעלה מ-30 סוגי משכנתא שונים המכונים מסלולי משכנתא.

מסלולים אלו נבדלים אחד מהשני במספר פרמטרים הכוללים בין היתר את גובה הריבית, סוג ההצמדה, תכיפות השתנות הריבית, משך ההלוואה, לוח הסילוקין בגין ההלוואה, נקודות היציאה ועוד.

בין יתר מסלולי המשכנתא הנפוצים ביותר תמצאו:

מסלול משכנתא צמודת מדד (בריבית קבועה או ריבית משתנה), מסלול משכנתא צמודה למט”ח (מטבע חוץ), מסלול משכנתא בריבית פריים, מסלול משכנתא בריבית בטוחה (ריבית קבועה), מסלול משכנתא משולב ועוד.

על מנת להתאים את מסלול המשכנתא למצבכם הכלכלי הנוכחי והעתידי, מומלץ לבצע הליך תכנון מקדים באמצעות יועץ משכנתאות חיצוני אשר איננו פועל מטעם אחד הבנקים למשכנתאות הפועלים בישראל.

במסגרת הליך התכנון המקדים מומלץ להתייחס לכל אחד מהפרמטרים המשפיעים על גובה המשכנתא לאורך תקופת ההחזר: ריבית, הצמדה ופירעון.

מהי זכאות משכנתא?

זכאות משכנתא הינה תכנית ממשלתית במסגרתה ההלוואה לצורך רכישת הדירה מוענקת מכספי מדינה.

הלוואות משכנתא המוענקים לזכאים ניתנות בתנאים מועדפים הנקבעים מראש על ידי משרד הבינוי והשיכון.

תנאי ההלוואה לזכאים נקבעים בהתאם למספר נקודות זכאות העומדות לרשות הלווה, וזאת בהתאם לעמידתו באחד מהקריטריונים המאפשרים הנפקת תעודת זכאות.

בין יתר הקריטריונים המגדירים את מספר נקודות הזכאות תמצאו: גיל הלווה, מצבו המשפחתי, שירותו הצבאי, עולים חדשים, זוגות צעירים חסרי דיור, משך שנות הנישואין, מספר הילדים, רווקים מעל גיל 30 ועוד.

בדיקת הזכאות מתאפשרת באמצעות אתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון, ובמידת הצורך הליך הנפקת תעודת זכאות מתבצע אל מול סניפי הבנקים למשכנתאות בהם בחרתם לצורך נטילת ההלוואה.