שוק המשכנתאות בתקופה האחרונה

שוק המשכנתאות הישראלי מגלגל מיליארדי שקלים בשנה והוא מרכיב בתוכו את השאיפה של הזוגות הצעירים לרכוש דירה ואת הרצון של הבנקים ברווח קבוע בעזרת ריבית שמתפרשת לאורך שנים.
אז מדוע חלק מהבנקים מסרבים לתת הלוואות בזמן האחרון ולמה ריבית הפריים נותרה בדיוק אותו הדבר למרות ששאר הריביות זינקו?
כל מה שאתם צריכים לדעת על השינויים האחרונים בשוק המשכנתאות.

הריביות מזנקות למעלה, ריבית הפריים דווקא לא

אם לקחתם לאחרונה משכנתא עם ריבית שצמודה למדד המחירים, צפויה לכם הפתעה לא נעימה בכלל.

העלייה הקבועה של הריבית בחודשים האחרונים הביאה לידי מצב שבו מי שהחליט להיכנס לשוק המשכנתאות לפני קצת יותר משנה חסך סכום שעשוי להגיע ל100 אלף שקלים.

ואילו מי שהחליט לקחת משכנתא בחודשים האחרונים נאלץ לספוג את עליות המחירים האחרונות.

עבור הלוואות שנלקחו תחת ריבית שאינה צמודה למדד המחירים, העליות היו נמוכות יותר (עלו בשני עשיריות בלבד).

אבל אסור לשכוח שהריבית ההתחלתית הייתה גבוהה יותר.

הדבר המעניין הוא שהעליות לא עלו באופן ישיר כתוצאה מריבית הפריים אלא מהשינויים במדד.

מהתגובה של בנק ישראל ומהשוני במידת התחרותיות שקיימת לאחרונה בשוק.

ריביות המשכנתא

ניתן לראות עליות בריביות המשכנתא בכל סוגי המשכנתאות שמציעים הבנקים.

ריבית המשכנתא הצמודה עלתה בחודש דצמבר ל-3.73% לעומת 3.67% בחודש שלפניו.

במסלול הפופולארי של 15 עד 20 שנה עלתה הריבית הצמודה בדצמבר ל-3.96% לעומת 3.93% בנובמבר, כאשר היא הייתה מתחת ל-2.3% כשנה וחצי לפני כן.

הריבית הצמודה הממוצעת היחידה שידעה ירידה בין נובמבר לדצמבר היא הריבית במסלול של 20 עד 25 שנה, שם ירדה הריבית למשכנתא מ-4.02% בנובמבר ל-3.99% בדצמבר.

המצב דומה בריביות הלא-צמודות למשכנתאות.

כאשר הריבית השקלית למשכנתא עלתה גם היא מ-3.19% בחודש נובמבר ל-3.28% בחודש דצמבר.

הריבית השקלית במסלול של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.48% בחודש דצמבר מ-4.42% בחודש נובמבר.

בניגוד לריבית הצמודה, הריבית השקלית במסלול של 20 עד 25 שנה עלתה גם היא, מ-4.66% בנובמבר ל-4.78% בדצמבר.

הסיבות לעליית הריבית

בין הסיבות לעליית הריבית למשכנתאות מסומנת במיוחד הדרישה להלימות הון.

הדרישה חוותה עלייה ובכך היא דורשת מהבנקים להרחיב את ההון שברשותם ביחס לפרופיל הסיכונים שלו.

הדבר גורר שתי תוצאות: ראשית היא ירידה בהתלהבות הבנקים להעניק משכנתאות ושנית היא הצורך של הבנקים לגיוס הון.

בנוסף לעלייה בדרישה להלימות הון, הבנקים פחות נלהבים להעניק משכנתאות גם כתוצאה מהיקף המשכנתאות שהגיע לשיא בשנה שעבר.

לעומת היקף של 47 מיליארד בשנה ו-52 מיליארד בשנה בשתי השנים הקודמות, בשנה האחרונה צמח ההיקף לכדי 65 מיליארד.

יחד, הבנקים פחות נענים להתמקחויות הנוגעות לריבית ואף מוכנים לאבד לקוחות שיפנו לבנק אחר עבור המשכנתא שלהם.

באופן זה, דבר לא בולם את עליית הריביות.

התוצאה השנייה של העלייה בהלימות ההון היא הצורך של הבנקים לגיוס הון.

הבנקים עושים זאת באמצעות אג”ח שמהוות חלק מבסיס גיוס הכסף להשקעות של הבנק.

בעוד שהריבית על האג”ח נותרת יציבה, הבנק צריך לעשות שימוש בהן למרת הלימות ההון וההפרש מתגלגל אל הלווים ואל הריביות.

לא נראה שינוי קרוב

היקף המשכנתאות שידע ירידה טבעית בתקופת החגים עלה לקצבו הרגיל בנובמבר של כחמישה מיליארד שקלים בחודש.

יש שמייחסים את עליית היקף המשכנתאות – וכך את עליית הריבית למשכנתאות – לעליית מחירי הדיור ששומרת על קצב של 8.5% בשנה.

זמן יגיד מה יהיה עתיד הריביות למשכנתאות ויש לעקוב אחרי השינויים ולבחון האם העליות מתמתנות.

במשך השנה וחצי האחרונות העלייה לא התהפכה ובינתיים הלווים צריכים ליישר קו עם הבנקים ולהיענות לריביות הנוכחיות.

ירידת התחרות כקטליזטור לעליית המחירים

נראה שהבנקים לא ממהרים לתת משכנתאות חדשות וממש לא ממהרים להילחם במחירים החדשים.

בנק הפועלים, הבנק הגדול בישראל, מותיר את השוק פתוח לצמיחתו המחודשת של מזרחי טפחות.

באופן פרדוקסלי השמירה על ריבית הפריים היא תולדה של אי הרצון של מרבית הבנקים להתמודד בזירה של שוק המשכנתאות והפנייה שלהם לאפיקים מכניסים אחרים.

מכיוון שהם לא חלק מהמשחק, הם אינם ממהרים לעלות את הריבית שאמורה לשמור על רמת הסיכון שלהם.

הזוגות הצעירים נשארים על הגדר

על פי הנתונים האחרונים שיש בידינו, ניתן לראות ירידה של כ- 10 אחוזים במשקי הבית שלקחו משכנתא בחודש הנוכחי לעומת החודש הקודם.

נתונים אלו מרמזים על הערכות שרבים בענף כבר לא פוחדים לומר בפה מלא:

ישנה בעיה בהשגת ההון העצמי הראשוני וצעירים רבים, שהתאכזבו מהתוצאות של תוכנית מחיר למשתכן, בוחרים לקחת צעד אחורה מחלום הדירה הנכסף.

כולם יושבים ביציע

במצב הנוכחי רוב השחקנים המרכזיים בשוק פשוט מחכים להתפתחויות.

המס על הדירה השלישית שמשפיע על משקיעים ועל שוכרים כאחד והבחירה של חלק מהבנקים באלטרנטיבות מכניסות יותר וספקולטיביות פחות, יצרו שוק שפשוט משווע להחלטה אופרטיבית של הממשלה ושל בנק ישראל.