תמ”א 38: להתכונן מראש

חשוב לזכור שפרויקטים של פינוי ובינו או בשמם המקורי תמ"א 38 נועדו קודם כל לתת מענה לבעיה חברתית, הלא היא בעיית הדיור, ורק לאחר מכן לתת מענה כלכלי.
בימים בהם מספר הפרוייקטים של תמ"א 38 הולך וגדל, אנו יכולים לצפות לירידה במחירי הדירות והיצע גדול יותר למחפשים.
למרות זאת, קיימים מקרים בהם פרוייקטים מתעכבים ודיירים מוצאים עצמם ממתינים לדירה הנכספת.
הנה כמה דרכים לחסוך את העיכובים המיותרים.

פרמטרים חשובים לבחירת המסלול הנכון לכם

לפני שמחליטים איזה מסלול רלוונטי יותר עבורנו, חשוב להתייחס לפרמטרים השונים.

  • הסכמת הדיירים – לפני שמתחילים בכלל לחשוב על פרוייקט תמ”א, חייבים קודם כל לגייס את דיירי הבניין.
    בפרוייקט של תמ”א 38/1 נדרשת הסכמה של שני שלישים בלבד מדיירי הבניין לעומת תמ”א 38/2 הדורש הסכמה של 80% לפחות.
    ההגיון הוא פשוט בהסתכלות על ההבדל בין שיפוץ של בית להריסה ובנייה מחדש.
  • פתרון דיור – בפרוייקט תמ”א 38/2 הפתרון הוא פשוט. פיצוי שכירות מלא לדיירי הבניין בכל תקופת הבנייה.
    לעומת זאת בפרוייקט של תמ”א 38/1, לדיירי הבניין מגיע רק פיצוי חלקי ובהתאם להסכם אישי מול היזם.
  • חניה – בבניה של בניין חדש, יכללו חניות נוספות לדיירים שיתווספו לבניין אך בשיפוץ יוקמו חניות רק בהתאם למספר הדירות המקורי הרשום בטאבו.
  • בנקים ואישורים – הבנקים נוטים לממן ביתר קלות תמ”א 38/2 בגלל סיכון נמוך יותר ורווח גבוהה יותר.
    הסיבה לסיכון הנמוך היא אין ספור הבעיות שצצות בשיפוץ בניין ישן.
    לעומת זאת אישורים לפרוייקט כזה דורשים מענה על קריטריונים מסויימים של שטח אדמה מתאים וכו’.
  • איכות בנייה – חשוב לזכור שבפרוייקט של תמ”א 38/2 אנחנו מקבלים בניין ותשתיות חדשים לחלוטין.
    דבר המאפשר שקט נפשי לשנים אחרי הבנייה. גם שיפוץ איכותי נותן את המענה הזה אבל לא בהכרח באותה רמה.
  • צוויון השכונה – בפרוייקטים של תמ”א 38/2 בשכונות מסויימות על כל 10 דיירים בבניין המקורי התווספו עוד 20-25 דיירים נוספים.
    חשוב לזכור שהתרחבות כזאת של הבניין עלולה לא רק לשנות את אופי הבניין עצמו אלא גם את צפיפות השכונה, עומס התנועה והרעש שיהיו בה.
  • עלות – בניית בניין חדש יכולה להגיע לעלות של כמה עשרות מליונים בקלות לעומת שיפוץ העולה מליונים בודדים.
  • למרות זאת הסיכון להתקל בתקלות גבוהה פי שלוש בשיפוץ וגם הרווח קטן יותר.

מקבלי ההחלטות

מקבלי ההחלטות הם האנשים הנמצאים בעמדות מפתח בנוגע לפרוייקט תמ”א 38.

בחירה של אותם אנשים היא חשובה לזירוז תהליכים.

נציגי הדיירים

קבוצת אנשים חשובה מאין כמוהה האמורה לדאוג לאינטרסים של בעלי הדירות.

כדאי מאוד שהאינטרס שלהם יהיה זהה לאינטרס שלכם אם אתם בעלי דירה.

חשוב שנציגי הדיירים יהיו אנשים קשובים, אמפטיים ובעלי כישורים חברתיים על מנת שיקדמו את תהליך קבלת ההחלטות על הצד הטוב ביותר.

בבניינים מרובי אגפים, כדאי לחלק את נציגי הדיירים לאגפים השונים ובכך לקצר חילוקי דעות ולדאוג לכלל האינטרסים של דיירי הבניין.

עורך דין המייצג את הדיירים

כמו בכל התחומים גם לעריכת דין יש הכבשים השחורות שלה.

חשוב לבחור בקפידה את עורך הדין, לדאוג שיהיה אדם סבלני שיסביר את הפרטים לדיירים השונים, כמובן שחשוב שיהיה עו”ד מוצלח וטוב בתחומו, אבל יותר חשוב מהכל, שיהיה אמין.

לעורך דין המייצג אתכם יש גישה לפרטים חשובים מאוד בפרוייקט שלכם וחשוב שלא יהיה לו ניגוד אינטרסים במתן השירות שלו מולכם

היזם

האלמנט המכריע ביותר את קצב ביצוע הפרוייקט, יהיה חוסנו הכלכלי של היזם.

לפני סגירה עם יזם, חשוב לבדוק את הרקע שלו, מספר פרוייקטים אחרים שביצע ואמינותו המקצועית.

ניתן לבדוק את אמינותו בעזרת עו”ד המייצג אתכם אשר יעשה בדיקת רקע לגביו.

בנוסף, אתם רשאים לבדוק מי יהיו אנשי הצוות המקצועי של היזם, שכן הם ילוו אתכם לאורך כל הדרך ורצוי שתרגישו נח לגביהם.

מפקח בנייה

קיים מפקח בנייה הנבחר על ידי הדיירים.

מפקח זה יכול לבחון את איכות החומרים והתאמתם לתכנית להמליץ על החומרים המומלצים לשימוש בבנייה, לתת דגש על הסכמי הבנייה הנוגעים לדיירים ואף ללוות את הדיירים בתהליך קבלת ההחלטות הנוגעות לבנייה.

התנגדות או סירוב של דייר לפרוייקט

התנגדויות וסרובים עשויים להיות רלוונטיים לחלוטין ועשויים להיות מקרה של סחטנות בלבד.

אומנם תהליך הבנייה וקבלת ההחלטות הוא תהליך דמוקרטי וחוקי הדורש השתתפות של כל דיירי הבניין, אך גם החלטה דמוקרטית המתקבלת בנוגע לביתו הפרטי של אדם יכולה לעורר מחלוקת.

במקרה של סירוב להמשך בנייה חשוב להבין את הסיבה לסירוב.

אם הסירוב נוגע לחוסר הסכמה עקרונית או אי שביעות רצון אמיתי מהמצב, ניתן לעודד את המתנגד.

זאת בעזרת תמריצים או פתרון חששות או בעיות המטרידות אותו.

במקרה של סחטנות, המקרה עשוי להיות מסובך יותר ואם לא יימצא פתרון, המקרה עשוי לגיע לתביעה אצל המפקחת על בתים משותפים.

חשוב לזכור שכל חברי הוועד הם שווי זכויות בנוגע לפרוייקט וכדאי למצוא מענה אישי ויעיל לצרכים השונים שלהם.

בנוסף חשוב לזכור שאותם אנשים שבאותו רגע הופכים שותפים עסקיים, יחזרו להיות שכנים בהמשך, והרי טוב שכן קרוב מאח רחוק.