המדריך לביצוע בדיקות מבנים

ביקורת בדק בית – מה זה בכלל?

בשנים האחרונות, לאור ליקויי בניה רבים ומגוונים המתגלים גם בדירות למגורים בפרויקטים חדשים וגם בדירות יד שנייה, הולכת וגוברת המודעות בקרב ציבור רוכשי הדירות בישראל בנוגע לחשיבותו של הליך ביקורת בדק בית בטרם הרכישה או הכניסה לנכס.
ביקורות בדק בית הן למעשה בדיקות הנדסיות מקיפות אשר נועדו להבטיח לכם קבלת מוצר ראוי למגורים העומד בכל תקנות התכנון, הבניה והבטיחות בישראל.

זאת בהתאם לתקנות המופיעות בחוק מכר דירות.

מה כוללת הבדיקה?

בדיקת בדק בית לדירה יד שניה או דירה חדשה מקבלן הינה בדיקה הנדסית הנערכת בשטח המבנה והדירה אותה אותם מתכוונים לרכוש, או לחילופין, אותה רכשתם לאחרונה.

בדיקה זו כוללת התייחסות מפורטת לכל הליכי התכנון, הבנייה והתשתיות, והיא בוחנת בין יתר פרמטרים כגון:

רמת ביצוע, איכויות בנייה, בדיקת תשתיות, איתור ליקויי בניה וכדומה.

הבדיקה עצמה מיושמת בעזרת מכשור הנדסי מתקדם.

היא נועדה לאתר כשלים וליקויי בניה קיימים או כאלו העתידים להיווצר לאורך זמן.

חברות הנדסה העוסקות במתן שירותי ביקורת ובדיקת בדק בית, מעמידות לרשות מזמיני השירות דו”ח הנדסי מפורט.

הדוח מכיל בתוכו את כל ממצאי הבדיקה.

הדו”ח ההנדסי המונפק למזמין השירות על ידי החברה, הינו דו”ח בעל תוקף משפטי.

הוא מאפשר לכם להתמודד בהליכים משפטיים אל מול קבלני ביצוע ושיפוצים המתנערים מליקויי בניה כאלו ואחרים אשר אותרו במהלך הבדיקה ואשר מצוינים בדו”ח.

בדק בית- מתי זה מומלץ ולמה זה חשוב?

בדיקת בדק בית הינה פעולה חיונית ואף הכרחית אותה מומלץ לבצע בכל הליך רכישת דירה חדשה או יד שנייה.

בחלק מהמקרים מומלץ לבצע את הבדיקה עוד במהלך בניית הדירה, בעיקר כאשר מדובר בבניית בית פרטי.

בחלק מהמקרים מומלץ לבצע את הבדיקה בעת מסירת הנכס לידיכם על ידי הקבלן המבצע או בעת הכניסה לדירה.

כמו כן, מומלץ לקיים את בדיקת בדק הבית כחלק מבדיקת נכס יד שנייה.

בנוסף לכל המופיע לעיל, מומלץ לבצע בדיקת בדק בית במקרה ומתעורר חשד לליקוי בנייה בשטח הדירה.

ברוב המקרים החשד מתעורר כתוצאה מהופעת סימני סדקים, רטיבות וקילופי טיח בקירות הבית או המבנה, וכתוצאה מהופעתן של בעיות חוזרות ונשנות בתשתיות המבנה.

בחלק גדול מהמקרים, איתור ליקויי בניה בשלבים מוקדמים, מאפשר לכם ליהנות מאחריות קבלן בנוגע לתיקון הליקוי.

כמו כן, האיתור המוקדם מונע את היווצרותם של ליקויים חמורים יותר לאורך השנים.

בכל הנוגע לרכישת דירה שנייה, הליך בדיקת בדק בית יכול לסייע לכם בכל הנוגע להערכת שווי הליקויים המופיעים בדירה.

כפועל יוצא מכך, למיקוח בנוגע למחיר הדירה אל מול מוכר הנכס.

מספר מילים על ליקויי בניה

ליקויי בניה המופיעים בשטח הדירה או תשתיות המבנה, הינם ליקוים אותם ניתן לחלק למספר קטגוריות מרכזיות הכוללות בין היתר:

• ליקויי בניה הפוגעים באיכות חייהם של דיירי המקום
• ליקויי בניה בטיחותיים
• ליקוי בניה אסתטיים
• ליקויים הנובעים מביצוע רשלני של הקבלן
• ליקויי בניה מינוריים
• חוק מכר דירות בישראל מגדיר בצורה מקיפה את תחום אחריותו של הקבלן המבצע בנוגע לתיקון ליקוי בניה המתגלים בשטח הדירה או המבנה בהתאם לתקופת הבדק הקבועה בחוק ובהתאם לסוג הליקוי.

ברוב המקרים, ליקויי הבנייה המתגלים במהלך בדיקות בדק בית בדירות חדשות, הם ליקויים הנובעים מחוסר ידע מקצועי או תשומת לב מצד הקבלן או משימוש בחומרי גלם ברמה ירודה לצורך ביצוע עבודות הבניה.

ברוב המקרים בהם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן, מומלץ לבצע את בדיקת בדק הבית לצרכי איתור ליקויים לאחר שהדירה חוברה אל רשת החשמל ורשות המים האזוריות.

זאת על מנת לבחון את יעילות ותקינות המערכות בשטח הדירה.

במקביל לליקוי בניה הניתנים לתיקון בכל עת על ידי הקבלן המבצע או בעל הנכס, ישנם ליקויים חמורים יותר הכוללים בין היתר:

• ליקויי בניה בעבודות השלד
• ממ”ד אשר איננו עומד בדרישות התקן
• ליקויי בניה במעקות הבטיחות
• ליקוי בנייה במסגרת תכנון גרם מדרגות באופן לא בטיחותי
• רצועות בטון רופפות
• גובה תקרה אשר איננה עומדת בהגדרות התכנון
• ליקויי בנייה מסוג זה מוגדרים כליקויי בנייה חמורים ובטיחותיים.

ברוב המקרים, הם אינם ניתנים לתיקון, או לחילופין, עלות התיקון מגיעה לעשרות אלפי שקלים.

במקרים מסוג זה, מומלץ לערוך את בדיקת בדק הבית בליווי שמאי מקרקעין אשר יעריך את ירידת שווי הנכס.

זאת לצרכי מיקוח מול בעל הנכס (במידה ואתם רוכשים דירה יד שניה), או לצרכי קבלת פיצוי כספי מהיזם-קבלן (במידה ואתם רוכשים דירה חדשה מקבלן).

בחירת חברה לקיום בדיקת בדק בית – כיצד?

במידה וגם אתם מעוניינים לקיים הליך בדיקת בדק בית, זה הזמן לדעת הכול על אופן הליך בחירת החברה המתמחה בתחום מקצועי זה.

בשורות הבאות ריכזנו עבורכם מספר טיפים ועצות לבחירת החברה המקצועית והראויה ביותר.

• בדקו מהו הוותק והניסיון המקצועי של החברה
• בדקו מהו הרכב צוות הבדיקה העומד לרשותכם על ידי החברה והאם הוא כולל מהנדסי בניה ובטיחות
• בדקו מהו היקף שירותי הבדיקה המוצעים לכם על ידי החברה?
• האם הם כוללים הנפקת דו”ח הנדסי מפורט אשר ישמש אתכם לכל מטרת תיקון
• בדקו האם החברה מעמידה לרשותכם שירותי שמאות בנוגע להערכת עלויות תיקון הליקויים או בדיקת ירידת שווי הנכס במקרה של איתור ליקויי בנייה חמורים.

“בדק בית” אצל השכנים

במסגרת בדק בית עבור השכנים בבניין נבחנים תחת עיניים מיקרוסקופיות מספר גורמים שכאמור עשויים למנוע מכם לעשות את טעות חייכם או לחילופין לגרום לכם לרכוש דירה או בית פרטי בהרגשה הכי בטוחה שקיימת.

אחד מן הגורמים החשובים אותם יש לבדוק כמו רמת האוכלוסייה – גילאים, מס’ ילדים וגילם וכמובן הימצאותם של חיות מחמד בבניין.
שלושת הפרמטרים האלו הינם משמעותיים במיוחד לאנשים רבים.

שכן זוגות צעירים ברוב המקרים ירצו לעבור למקום בו גדלים ילדים והסביבה מתאימה לכך מבחינת בתי ספר, גנים וחוגים.
ואילו זוגות מבוגרים יותר סביר שיחפצו במקום מגורים שקט מהבחינה הזו.

במקביל, ישנם אנשים שאינם מחבבים חיות מחמד, והימצאותם של הרבה מהן בבניין המגורים עלולה להוציא אותם משלוותם ולהכביד עליהם.

דבר נוסף עליו מתעכבים בשעת עריכת בדק בית שכנים הוא האם קיימים סכסוכים בין שכנים והאם ישנם שכנים ספציפיים שגורמים לבעיות בוועד או בתשלומים מסוימים.

סכסוכים בין שכנים עלולים להעיד הרבה על אופי המגורים בבניין, ולהכריע באופן משמעותי על הרצון לעבור לגור בבניין כזה או אחר.

דבר אחרון עליו נוטים להתמקד בעת עריכת בדק בית שכנים הוא עבר פלילי של דיירי הבניין.

לדאבוננו, אחוז העוסקים בפעילות פלילית בארצנו הוא לא נמוך, וכאשר מעורבים ילדים קטנים בנושא הדבר קריטי אף יותר מבדרך כלל.

מהו המחיר של בדיקת בדק בית?

ראשית, יש להתייחס אל הנכס מבחינת גילו, האם מדובר על נכס חדש או שמדובר על נכס יד שנייה.

נכס חדש נהנה משנת אחריות מהקבלן.

מה שאומר שבמהלך השנה הראשונה יש לבעל הדירה החדש זמן לבחון את הנכס ומצבו ובמידה ונמצאו מפגעים שונים, הרי שתיקונם הוא באחריות הקבלן.

אי לכך- ניתן לבצע את רכישת הנכס תחילה, ורק לאחר מכן אפשר להתפנות אל ביצוע בדק בית.

במידה ומדובר על נכס יד שנייה, חשוב מאוד לבצע בדק בית לפני שחותמים על החוזה.

כך שלפני ביצוע הרכישה ניתן יהיה לפנות אל בעל הדירה עם רשימת המפגעים ולסגור על המחיר בהתאם.

בכל אשר נוגע לעניין המחיר, נעשית הבחנה בין כמות התקרות בדרך כלל.

כך שבמרבית המקרים פערי המחיר ינועו בהתאם לכמות הקומות של הנכס, ולא בהתאם לגודל המטרז’ או לכמות החדרים בדירה.

כמו כן, מחיר הבדיקה תלוי בצרכים של הפונה, בכמות הבדיקות השונות שברצונו לבצע ועלותן הספציפית ופרמטרים נוספים.

מחיר בדק בית משתנה בין חברה לחברה, להלן המחירים בחברתינו:

פרמטרים נוספים שחשוב לזכור

כאשר מלבד פרמטר המחיר יש לתת את הדעת על כמה פרמטרים נוספים לפני שבוחרים חברת המתמחה בתחום.

בין החברות הנמצאות בשוק ניתן למצוא חברות מתחילות וכך גם חברות ותיקות יותר.

הדבר החשוב ביותר הוא ניסיון ורמת המקצועיות של בעל המקצוע אשר יגיע לבצע את הבדיקה אצלכם בבית או בדירה.

על מנת להבטיח כי הבדיקה נעשית בצורה מקצועית ויסודית, חשוב מאוד שמי שמגיע לבצע את הבדיקה יהיה מהנדס בעל נסיון והכשרה רלוונטיים.

כאשר בנוסף לכך, עליו להיות מצויד ברשימה של קריטריונים מובנים מראש שעל בסיסם יבדוק את כל הדירה והתשתיות.

אתם צריכים לראות את רשימת הפרמטרים הזאת שכן היא תהווה את המסמך הלגיטימי שלכם מול מוכר הדירה.

בנוסף, חשוב לבדוק אילו כלים משמשים את בעל המקצוע לצורך ביצוע עבודתו בבדיקת הנכס שלכם.

מחיר בדיקת נכס לצורכי בדיקת ליקויי בניה משתנה עפ”י גודל הנכס.

עלות בדיקת נכס יכול לנוע בין 1400-2200 ₪ , המחירים משתנים עפ”י סוג הנכס וגודלו.

לפני שאתם מחליטים להזמין חברה כלשהי לביצוע הבדיקה חשוב לשאול שאלות רלוונטיות שיעזרו לכם לקבל החלטות.

• וותק החברה
• המלצות מלקוחות
• מה כוללת הבדיקה
• באיזה ציוד משתמשים בבדיקה