מהי שנת בדק?

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, חשוב להבין מהי אחריותו של הקבלן ומה תקופתה.
חוק מכר הדירות קובע כי על הקבלן לתת אחריות לגבי טיב ואיכות עבודות הבניה.
לכן חובתו של הקבלן להעניק אחריות כזו ללא כל תנאים מגבילים המקפחים את רוכש הדירה.
שנת בדק זהו פרק זמן המוגדר בחוק מכר דירות אשר קובע שתיבדק הדירה תוך כדי שימוש סדיר על עצם היותה ראויה למגורים כחוק בשנה הראשונה מיום המסירה.

מהו מועד ההתחלה?

שנת בדק מתחילה ממועד חתימתו של הדייר על פרוטוקול מסירה ועד לתום השנה הראשונה.

בדרך כלל במהל השנה הראשונה מיום חתימה הפרוטוקול הקבלן יבקש את רוכשי הדירות לבצע בדיקת דירה על מנת לאתר ליקויי בניה ולזמנו לתקן אותם

תום השנה – זה עדיין לא הסוף!

שנת בדק אשר הגיע לתומה לא מעידה על כך שהקבלן סיים את כהונתו בדירתכם.

ליקויים שיתגלו לאחר שנת הבדק הינם בתוך תקופת האחריות או בתוך תקופת בדק.

אלו הם תקופות בהם ניתן לדרוש מהקבלן את תיקונם של הליקויים גם לאחר סיום השנה.

תקופת הבדק והאחריות של הפריטים השונים

על פי חוק מכר קיימות שתי תקופת שבהן אחראי הקבלן לתיקון ליקויים:

  1. תקופת הבדק – תחילתה ביום העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים, על פי הפריט הלקוי.
  2. תקופת אחריות – בת שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק, בתקופת האחריות, חובת ההוכחה על היווצרות הליקוי היא על רוכש הדירה ויש לוודא כי הליקוי אינו תוצאה של שימוש לא נכון, הזנחה או תחזוקה לקויה.
  • ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים
  • ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים
  • כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים
  • ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – 3 שנים
    לעניין זה, “פיתוח חצר” – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת.
  •  כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – 3 שנים
  • כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – 4 שנים
    לעניין זה, “כשל” – לרבות נזילות
  • כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – 4 שנים
  • סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ”מ ברכיבים לא נושאים – 5 שנים
  • התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – 7 שנים
  • כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת

“כשל” – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת.
“ליקוי” – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.
בדרך כלל, נוהגים קבלנים לבצע שורה של תיקונים בתום שנה, אולם אין זה פוטר אותם מחובתם על פי החוק. לא ניתן לבטל, לשנות ולקצר את תקופת הבדק והאחריות, אף לא בהסכמת או ויתור הרוכש בהסכם המכר.

אילו ליקויי בניה הקבלן חייב לתקן בשנת הבדק ?

ליקויי בניה אשר התגלו בשנת בדק אינם מוגבלים.

אם בחוזה המכר נקבע כי תנאים מסוימים של האחריות מבחינת אורכה, מבחינת סוגי ליקויי בניה שנתגלו או מכל בחינה אחרת סותרים את האמור בחוק, אין הקבלן יכול להתחמק מביצוע התיקון לאותם ליקויי בניה שנתגלה כיוון שהחוזה אינו גובר על דרישות החוק.

טעויות נפוצות בקרב רוכשי הדירות

טעות נפוצה ראשונה: רוכשי הדירות נוטים לייחס לתקופת שנת בדק כפרק זמן של אחריות שאמורה להמשך שנה אחת בלבד.

אמנם שנת בדק בית מתייחסים לתקופה שנמנית מיום הכניסה לבית ועד תומה של השנה הראשונה אך אין זה אומר שזו התקופה היחידה בה יכולים לדרוש את תיקון ליקויי בניה.

רבים מן הרוכשים חושבים כי אם עברה שנה ולא התגלו ליקויי בנייה לפני תום המועד או בעת ביצוע בדק בית – אז אין לבעלי הדירה אפשרות לבוא בטענות אל חברת הבניה.

זה לא נכון!

אחרי תקופת שנה עדיין הרוכשים נמצאים בתקופת האחריות או בתקופת הבדק.

ישנה הפרדה בין תקופת אחריות לתקופת בדק כדלקמן:

  • תקופת בדק – תקופה שתחילתה מעת מסירת הדירה ומחולקת למס’ שנים בהתאם לסוג ליקויי הבניה.
  • תקופת האחריות – תקופה של 3 שנים נוספות שתחילתה בתום תקופת הבדק.
  • כמו כן גם לאחר תקופת האחריות ניתן לתבוע את הקבלן בגין ליקויי בניה שלא תוקנו לא בשנת בדק ולא בתקופות בדק האחרות וזאת בתנאי שלא חלפו 7 שנים מיום המסירה.

טעות נפוצה שניה

למעשה היא הפוכה מהטעות הראשונה בצורת ההתייחסות לתוקפת שנת הבדק.

רבים מרוכשי הדירות טועים בה כאשר לפי טענת הקבלן לא ניתן כביכול לתבוע אותו במהלך שנת בדק הבית קרי כוונתו במהלך השנה הראשונה מאז שמפתחות הדירה נמסרו לידי הרוכש.

יש להמתין שנה זו לפחות ורק לאחר תום שנת בדק יש לרוכש הזכות להגיש תביעה נגדו.

המניעים לכך הנם פסיכולוגיים במובן זה שהקבלן מבקש בדרך זו להרגיל במהלך תקופת שנת בדק אשר נמשכת שנה ארוכה את הרוכשים לליקויים ברכוש המשותף וגם ליקויי בניה שבדירתם ולהשלים עם קיומם וכך אולי עצם זה שהתרגלו לא ירצו להתחיל בהליך ה”מסורבל” וימנעו מהגשת תביעה נגדו, נגד הקבלן.

דעו! אין כל סעיף בחוק המכר המחייב את הרוכש להמתין שנה עד לתומה של תקופת “שנת בדק בית” והרוכשים יכולים לתבוע בגין ליקויי בניה שהתגלו בדירתם גם בשנה הראשונה מיום המסירה באם יסרב לתקן את ליקויי בניה.