מהי שנת בדק?

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, חשוב להבין מהי אחריותו של הקבלן ומה תקופתה.
חוק מכר הדירות קובע כי על הקבלן לתת אחריות לגבי טיב ואיכות עבודות הבניה.
לכן חובתו של הקבלן להעניק אחריות כזו ללא כל תנאים מגבילים המקפחים את רוכש הדירה.
שנת בדק זהו פרק זמן המוגדר בחוק מכר דירות אשר קובע שתיבדק הדירה תוך כדי שימוש סדיר על עצם היותה ראויה למגורים כחוק בשנה הראשונה מיום המסירה.

מהו מועד ההתחלה?

שנת בדק מתחילה ממועד חתימתו של הדייר על פרוטוקול מסירה ועד לתום השנה הראשונה.

בדרך כלל במהל השנה הראשונה מיום חתימה הפרוטוקול הקבלן יבקש את רוכשי הדירות לבצע בדיקת דירה על מנת לאתר ליקויי בניה ולזמנו לתקן אותם

תום השנה – זה עדיין לא הסוף!

שנת בדק אשר הגיע לתומה לא מעידה על כך שהקבלן סיים את כהונתו בדירתכם.

ליקויים שיתגלו לאחר שנת הבדק הינם בתוך תקופת האחריות או בתוך תקופת בדק.

אלו הם תקופות בהם ניתן לדרוש מהקבלן את תיקונם של הליקויים גם לאחר סיום השנה.

אילו ליקויי בניה הקבלן חייב לתקן בשנת הבדק ?

ליקויי בניה אשר התגלו בשנת בדק אינם מוגבלים.

אם בחוזה המכר נקבע כי תנאים מסוימים של האחריות מבחינת אורכה, מבחינת סוגי ליקויי בניה שנתגלו או מכל בחינה אחרת סותרים את האמור בחוק, אין הקבלן יכול להתחמק מביצוע התיקון לאותם ליקויי בניה שנתגלה כיוון שהחוזה אינו גובר על דרישות החוק.

טעויות נפוצות בקרב רוכשי הדירות

טעות נפוצה ראשונה: רוכשי הדירות נוטים לייחס לתקופת שנת בדק כפרק זמן של אחריות שאמורה להמשך שנה אחת בלבד.

אמנם שנת בדק בית מתייחסים לתקופה שנמנית מיום הכניסה לבית ועד תומה של השנה הראשונה אך אין זה אומר שזו התקופה היחידה בה יכולים לדרוש את תיקון ליקויי בניה.

רבים מן הרוכשים חושבים כי אם עברה שנה ולא התגלו ליקויי בנייה לפני תום המועד או בעת ביצוע בדק בית – אז אין לבעלי הדירה אפשרות לבוא בטענות אל חברת הבניה.

זה לא נכון!

אחרי תקופת שנה עדיין הרוכשים נמצאים בתקופת האחריות או בתקופת הבדק.

ישנה הפרדה בין תקופת אחריות לתקופת בדק כדלקמן:

  • תקופת בדק – תקופה שתחילתה מעת מסירת הדירה ומחולקת למס’ שנים בהתאם לסוג ליקויי הבניה.
  • תקופת האחריות – תקופה של 3 שנים נוספות שתחילתה בתום תקופת הבדק.
  • כמו כן גם לאחר תקופת האחריות ניתן לתבוע את הקבלן בגין ליקויי בניה שלא תוקנו לא בשנת בדק ולא בתקופות בדק האחרות וזאת בתנאי שלא חלפו 7 שנים מיום המסירה.

טעות נפוצה שניה

למעשה היא הפוכה מהטעות הראשונה בצורת ההתייחסות לתוקפת שנת הבדק.

רבים מרוכשי הדירות טועים בה כאשר לפי טענת הקבלן לא ניתן כביכול לתבוע אותו במהלך שנת בדק הבית קרי כוונתו במהלך השנה הראשונה מאז שמפתחות הדירה נמסרו לידי הרוכש.

יש להמתין שנה זו לפחות ורק לאחר תום שנת בדק יש לרוכש הזכות להגיש תביעה נגדו.

המניעים לכך הנם פסיכולוגיים במובן זה שהקבלן מבקש בדרך זו להרגיל במהלך תקופת שנת בדק אשר נמשכת שנה ארוכה את הרוכשים לליקויים ברכוש המשותף וגם ליקויי בניה שבדירתם ולהשלים עם קיומם וכך אולי עצם זה שהתרגלו לא ירצו להתחיל בהליך ה”מסורבל” וימנעו מהגשת תביעה נגדו, נגד הקבלן.

דעו! אין כל סעיף בחוק המכר המחייב את הרוכש להמתין שנה עד לתומה של תקופת “שנת בדק בית” והרוכשים יכולים לתבוע בגין ליקויי בניה שהתגלו בדירתם גם בשנה הראשונה מיום המסירה באם יסרב לתקן את ליקויי בניה.