בדיקת מבנים - תמ"א 38

מבחינה גיאוגרפית ישראל נמצאת באזור פעיל מבחינה סיסמוגרפית הנתון להתפתחות רעידות אדמה ברמה נמוכה אמנם, אך בתדירות גבוה יחסית -לאור זאת, גיבשה מדינת ישראל תכנית ממשלתית המכונה בשם: תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.
מטרותיה העיקריות של התכנית הן להיערך למצב מסוכן זה של רעידות אדמה ולאפשר חיזוק מבנים קיימים בארץ, רבים מהם בתל אביב אשר אינם עומדים בפני רעידות אדמה.
לרוב אין בהם ממ"ד ואינם עומדים בסטנדרטיים בטיחותיים על פי תקן 413.

מה כוללת תמ”א 38?

תמ”א 38 מאפשרת לבעלי המבנה קבלת היתרי תוספות בנייה על פי הנדרש ומעודדת קבלת תמריצים שעיקרם יישום ההמלצות לשיפוץ המבנה ולהופכו לבטיחותי ותקין.
המשמעות האופרטיבית של יישום התוכנית הינה לרוב פעילות הכרוכה בהשבחת הנכס באופן משמעותי.

זה נעשה על ידי מתן היתרי בניה לתוספות יחידות דיור, קומות למבנה, תוספת מעלית, שיפוץ סביבת המבנה ומכאן אוטומטי ערך הנכס מגדיל את שוויה הכלכלי.
יש לציין שיישום שיפוץ זה במסגרת התוכנית  מחייב אישור ועדות התכנון המחוזיות.

כידוע השבחת נכס דורשת תשלום מס שבח, היטל השבחה כספי בגין השבחת הנכס, לא כך המצב בשיפוץ מבנה בתכנית תמ”א 38.



יתרונות התכנית

בתהליך השבחת מבנה על ידי מימוש תמ”א גלומים מספר יתרונות משמעותיים:

  • השבחת הנכס וקבלת אישורי תוספות ללא תשלום היטלי השבחה.
  • כתוצאה מהשיפוץ ערך הנדל”ן עולה באופן ניכר.
  • הגדלת האוכלוסייה במבנה המשופץ וחידוש האזור המיושן.
  • תהליך מקוצר במתן היתרי בניה לחיזוק מבנה הבניין על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה 45 ימי עבודה, להוציא עיכוב על ידי הדיירים, או הקבלנים.
  • מתן זכויות בניה על גבי הגג.
  • שטח המבנה גדל, מתווספים יחידות דיור, ניתן להוסיף מעלית.
  • כנגד כל היתרונות המשמעותיים, תמ”א 38 עומדת בתוקף ליישום כל ההמלצות המחייבות את בטיחות המבנה על כל היבטיו: חיזוק שלד המבנה כנגד רעידות אדמה באמצעות מסגרות פלדה, בטון, קירות בטון מיוחדים.
  • הסדר הרכוש המשותף בין הדיירים, מתן פתרון להסדרי חניה נאותים

כמו כן יש לבצע בדק בית לדירות שנוסף להם ממ”ד וחדרים נוספים וכן שיפוץ וחיזוק הרכוש המשותף כולל הוספת מספר קומות לבניין.

צריכים ייעוץ? אנחנו כאן!

הקשיים ביישום התוכנית למבנים בארץ

הציבור בפרט בערי המרכז תופס את ישום שיפוץ המבנים בתהליך התוכנית כלא כדאי כלכלי.
חרף הקונסנזוס והחשיבות שביישום התוכנית הרשויות בפועל מעכבות את התהליך וישנה ביקורת חריפה עליהם גם בלשכת עורכי הדין וגם מצד יושב ראש ארגון הקבלנים והבונים תל אביב יפו.

קיימים קשיים בהסברה לציבור על חשיבות היישום במבנים בהם מתגוררים ועיקר בעיה זאת מטופלת רק על ידי הקבלנים המבצעים ולא באופן יזום על ידי הרשויות.
לא תמיד העסקה ליישום שיפוץ מבנים על ידי הקבלנים משתלמת להם כלכלית עקב המיסוי הבעייתי בתכנית, בפרט באזורים בהם הקרקע זולה.
לדעת רבים, תוכנית תמ”א 38 נכשלה במבחן התוצאה.
הממשלה לא לקחה בחשבון חיזוק דירות בישובים רגישים לרעידות אדמה, כמו בית שאן, קריית שמונה, צפת.

 

לסיכום, לאור המצב בכללותו, התוכנית הוארכה בעוד חמש שנים במטרה לפעול לחיזוק 70 אלף דירות בצפון, צמצום הבירוקרטיה ומתן תמריצים כלכליים לקבלנית וכדאיות כלכלית מתאימה.

במסגרת ביצוע ביקורת המבנים לאחר ו/או במהלך ביצוע פרויקט התמ”א הינה בדיקה חשובה ביותר ויש להתייחס אליה כבדיקה הכרחית על מנת שהדיירים יוכלו לתעד את כלל הליקויים שהקבלן ביצע במהלך ובסיום הבנייה.

ניתן לראות שהרבה קבלנים “מתגלחים” על פרויקטי תמ”א לצורך צבירת ניסיון ובדרך דיירי הבניין מקבלים מוצר באיכות ירודה ולא מתאימה לאיכות הבנייה ולתקנים הנדרשים

חברת הדס ביקורת מבנים מתמחה בביקורת פרויקטי תמ”א 38 ויכולה לעזור לדיירים בהתמודדות מול הקבלן תוך הצגת הליקויים באופן מסודר בדוח מקיף הקביל לבית משפט.

ממליצים עלינו

צלמית ציטוט

ענבל גל
12.04.2019

רון מלווה אותי כבר כמעט שלושה חודשים ועונה במסירות על כל שאלה שצצה.
היום התבצעה הבדיקה
הבודק היה מקצועי, סבלני וענה על כל השאלות.
ממליצה בחום על חברת הדס לבדיקת דירה חדשה.

צלמית ציטוט

רפאל גנש
25.03.2019

הזמנו בדק בית מהחברה הנ”ל מהשיחה הראשונה כבר מרגישים מקצוענות, המהנדס הגיע בזמן עבר על כל התוכניות, השתמש במכשור מתקדם ונתן הרגשה שלא משנה כמה זמן הבדיקה תיקח הוא ישאר איתנו בנוסף ביצע בדיקות שלא קשורות בפנים הבית בקיצור שווה כל שקל.

בין לקוחותינו

צריכים ייעוץ? אנחנו כאן!