סכנה לבריאות: בעיות רטיבות ועובש

אין ספק כי בעיות רטיבות הן בין ליקויי הבנייה הנפוצים ביותר מחד, וחמורים ביותר מאידך, אותם ניתן למצוא בשלל בתים פרטיים ובניינים משותפים בארץ ובעולם.
עובדה מדאיגה יותר בנושא, אליה ניתן היה להיחשף כבר לפני מספר חודשים, היא שנמצא כי כמחצית מן הבנייה החדשה בישראל (ליתר דיוק מדובר כ-48 אחוזים מבתים משותפים ובכ-32 אחוזים מבתים פרטיים) נמצאה כלא עומדת בתקן.
משמע שהיא טומנת בחובה בעיות רטיבות אשר להן סיבות רבות ומגוונות, הנוגעות בעיקר לרצון של קבלני הבנייה.
כולל קבלני הבנייה הגדולים והמוכרים ביותר, לחסוך בהוצאות ולהגדיל ככל הניתן את הכנסותיהם.

היכן נזהה רטיבות ועובש שנוצרו כתוצאה מעיבוי?

נפוץ לזהות תהליך של עיבוי בחדרים “רטובים” כגון אמבטיה ומטבחים כאשר אדי המים החמים של הרחצה נדבקים לקיר מצופה קרמיקה סמוך למקור האדים.

בתהליך זה האוויר החם רווי האדים בא במגע עם גופים קרים (קרמיקה במקרה זה).

כתוצאה מכך נוצרת רטיבות על גבי אותם הגופים רטיבות אשר מצטברת וגורמת לצמיחה של עובש.

תופעת העיבוי בדירת מגורים או בבית פרטי מתבטאת בהיווצרות רטיבות על גבי קירות פנים ועל גבי תקרות.

התהליך נוצר כתוצאה מהמגע בין האוויר החם לבין גוף קר כלשהו (במקרה הנ”ל קיר חיצוני או תקרה).

כאשר הם באים במגע נהפכים האדים באוויר למים ונוצרת רטיבות אשר מתבטאת בהופעת כתמי לחות, עובש או פטריות.

על הגורמים השונים לבעיות רטיבות בבנייה חדשה

כאמור, הסיבה העיקרית אשר בגינה מופיעות בעיות רטיבות בבניינים משותפים חדשים וכן בבתים פרטיים חדשים היא:

רצונם של הקבלנים השונים לגרוף הכנסות רבות לכיסם על חשבון איכות העבודה אותה הם מבצעים, והדבר מתבטא במספר דרכים:

  1. חיפוי לא איכותי בקירות חיצוניים של מבנה, אשר מוביל לרטיבות חיצונית ולא אסתטית.
    הדבר מתרחש למרות שעל פי חוק על חברות הבנייה השונות לבצע בדיקה במסגרתה עליהן להתיז מים על קירות חיצוניים של מבנה ולבדוק האם קיימות השלכות.
    במידה ואכן קיימות השלכות והדבר בא לידי ביטוי ברטיבות חיצונית, יש לתקן את הליקויים ולבצע את הבדיקה שוב ושוב עד אשר הדבר בטוח ולא נגרם כל נזק כתוצאה מהתזת המים.
  2. חיסכון בדבק אשר תפקידו לאחד בין האריחים בקירות החיצוניים של המבנה ולאטום את חדירת המים למבנה.
    הדבר קורה לעיתים קרובות מתוך התרשלות של עובדי הבנייה ורצונם לסיים מהר ככל הניתן את העבודה.
    וכמובן גם לחסוך בדבק בעבור מעסיקיהם.
  3. מריחה לא מקצועית של חומר איטום על קירות המבנה, אשר נגרמת עקב רצון לחסוך בחומרי בנייה יקרים ועקב חוסר ניסיון או חוסר מקצועיות של עובדי הבניין.

בדק בית כאמצעי למניעת רכישת דירה/בית חדש עם בעיית רטיבות

אחת מהדרכים הטובות ביותר באמצעותן ניתן להימנע מלרכוש מבנה חדש מקבלן עם בעיות רטיבות היא ללא ספק זימון מומחה אשר עוסק בבדק בית ומתוקף תפקידו יודע לאתר ליקויי בנייה רבים, ביניהם כאמור בעיות רטיבות.

מעבר לעובדה שמומחה מסוג זה יכול למנוע את הרכישה כולה ולהציל את הרוכשים מהפונטציאליים מטעות כלכלית עצומה.

באפשרותו לפנות אל הגופים הרלוונטיים ולגרום להם לעכב את ההיתרים ולמנוע מאנשים נוספים לבצע טעות ולרכוש דירה/בית חדש ויוקרתי עם ליקויי בנייה חריפים שעשוים להזיק הן לרכוש והן לגוף.

סימני רטיבות! זה מבלבל ?!?

רטיבות בקירות פנימיים או רטיבות בתקרה יכולה להיות מבלבלת.

התהליך בעיקר קורה בחורף כאשר חלונות הבית סגורים ואין אוורור.

אך, עם החורף מגיעה גם הגשם וזה מקשה להחליט מה גרם לבעיית רטיבות?

ההבחנה באם הגורם לתופעת רטיבות הנו תהליך העיבוי הנובע מהבדלי טמפרטורה כפי שצוין מעלה.

או שהרטיבות היא בשל פגם בעבודות איטום החיצוני של המבנה אשר גורמים לחדירת מי גשמים אל תוך הקיר או התקרה.

הקושי הנוסף באבחנה הוא גם בשל העובדה שלא ניתן בהכרח להסתמך על ימי גשם כאינדיקציה לבעיית איטום.

בימים גשומים יורדת הטמפרטורה עוד יותר, הגשם מרטיב את הקיר החיצוני וגורם לירידה נוספת בטמפרטורה.

זו עלולה להיות הגורם לעיבוי וסימני רטיבות על הקיר או רטיבות בתקרה.

כך שהופעת רטיבות עם תחילת הגשמים איננה מצביעה בהכרח על קיומה של בעיית איטום.

ירידת ערך עקב ליקויי רטיבות ממושכים

ירידת ערך הנכס עקב פגיעה “במוניטין” של הדירה- תקופה ממושכת של ליקויי רטיבות קשים.

הערכת ירידת הערך הנגרמת לנכס בגין מוקדי הרטיבות הקשים הינה בהנחה שביצוע התיקונים יעלו יפה ותופעת הרטיבות לא תחזור.

במקרה דנן, עדיין תיוותר פגיעה בשוויו של הנכס הנובעת מן ההיסטוריה שלו.

מהשם שקנה לו כנכס שנפגע ע”י רטיבות ומחובת הגילוי הנאות של בעלי הנכס בבואם למוכרו כי הייתה בנכס רטיבות ההשלכות הנלוות לכך.

נכס אשר סבל מתופעת רטיבות ממושכת הינו מן הסתם חשוד בעיניו של רוכש פוטנציאלי, אשר יחשוש כי תופעת הרטיבות עלולה לחזור בשלב כלשהו.

וגם אם חשש זה אינו מבוסס, בכל זאת ישפיע יחד עם התיקונים הרבים שבוצעו בנכס על המחיר אשר יהיה אותו רוכש מוכן לשלם בעבור הנכס.

בפסיקות שונות נקבע כדלהלן:

  • דירות שהיו בהם בעבר ליקויי רטיבות, אפילו אלו תוקנו, מעוררות חשש, שאינו רק פסיכולוגי אצל קונים פוטנציאלים.
  • בהקשר זה קבע בית המשפט המחוזי כי מאחר ואין ביטחון שהליקויים לא יחזרו על עצמם.
  • בעתיד, אף אם יתוקנו, יש לקבוע את שיעור ירידת הערך בשווי 5% מערך הדירה.
  • דירה מתוקנת עשויה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היו בה ליקויים ולא נצרכה לתיקונים.
  • בפסק הדין של כבוד השופטת פלפל בעניין 1159/92 שסטל נגד אשדר, קובע בית המשפט המחוזי כי:
    אין ספק שכאשר עומדות שתי דירות דומות האחת עם היסטוריה של ליקויי רטיבות והאחרת ללא היסטוריה המחיר של זו עם הליקויים אפילו תוקנו יהיה זול יותר שכן הקונה יעדיף את הדירה התקינה זולת יפחיתו ממכירה של זו האחרת.
    עוד מציין בית המשפט שם כי התובעים כאנשים הוגנים ושומרי חוק חייבים מכוח סע’ 12 לחוק החוזים להודיע לקונה על פגמי הרטיבות.
    הקונה הפתוח לסיכונים, יהיה נכון לקנות את סיכונו על ידי הפחתה מהמחיר, וזו בדיוק ירידת הערך של הדירה.
  • בפסק הדין 4015/98 די וורולי סיאני נ’ עמנואל נורמן נקבע שדירה שנמצאו בה ליקויים רבים ומהותיים, בכללם:
    פגמי רטיבות- אף אם תוקנה כראוי, אינה שוות ערך לדירה דומה אחרת, שמלכתחילה לא סבלה מכל פגם.
    איזה דירה יבחר קונה ממוצע וסביר, לו 2 הדירות תוצענה לו למכירה.
  • בפסק הדין א 02 / 220931 שניתן בתאריך 30/04/06 ע”י כבוד השופט ברנר חגי:
    בגין מוקדי רטיבות קשים בדירת מגורים במגדל דיזינגוף נקבעה ירידת ערך של 15% לחלקים הנגועים ברטיבות כרונית ו- 5% ליתרת הדירה.