הבועה התפוצצה? ירידה בעסקאות הנדל"ן

יולי השחור: מה קורה לשוק הנדל"ן בישראל?

הקיץ האחרון סימן נקודת מפנה של ממש עבור שוק הנדל"ן בישראל. ירידה של 9% בעסקאות נדל"ן בחודש יולי, ושפל חסר תקדים במכירת דירות חדשות, הובילו רבים בענף לדבר על "יולי השחור" – ולתהות האם אנו עומדים בפני בועת נדל"ן או שמדובר בתיקון טבעי של שוק רווי.

החוקים החדשים והמשקיעים שנשארים בחוץ

החוק החדש על הדירה השלישית וחוק שכירות הוגנת הובילו לירידה חדה של כ-17% ברכישת דירות לצורכי השקעה. עיקר המשקיעים, שנדחקו החוצה בגלל חוסר כדאיות כלכלית, בוחנים היום אפיקי השקעה אלטרנטיביים. יחד עם זאת, רבים מהמשקיעים הקיימים אינם ממהרים למכור דירות קיימות, מה שמקשה עוד יותר על הגדלת ההיצע ומחריף את הבעיה.

התנאים בשוק המשכנתאות מחמירים

הבנקים מחמירים בתנאים לקבלת משכנתא, ורבים מתקשים לגייס את ההון הראשוני הנדרש לרכישת דירה. לפי הערכות, ישנה ירידה של 10% במספר הלוואות המשכנתא שאושרו ברבעונים האחרונים. המצב הזה מרחיק את הזוגות הצעירים מהחלום לדירה, ויוצר לחץ בשוק השכירויות.

השפעת תוכנית מחיר למשתכן

תוכנית מחיר למשתכן, שהייתה אמורה להוביל לירידת מחירי דירות, הביאה לכך שרבים ויתרו על ההשתתפות או אף זכו בהגרלות וויתרו על הזכות. לא מעט עסקאות של בדיקת דירה מחיר למשתכן נדחו או בוטלו, מה שפגע גם במספר העסקאות הכולל בשוק.

ביקוש ער לדירות במרכז, התעוררות בשוק הדירות מיד שנייה

על אף העידוד הממשלתי לבנייה בפריפריה, מרבית הביקוש נותר במרכז הארץ. רבים מעדיפים להישאר בגוש דן ולשלם מחירי שכירות גבוהים, במקום לנדוד לפריפריה. במקביל, ניכרת עלייה יחסית בעסקאות של דירות מיד שנייה – שוק שצובר שוב עניין, במיוחד בקרב מי שמעדיפים בדיקת דירה לפני קניה יסודית לפני רכישה.

קבוצות רכישה חוזרות ובנייה שמקרטעת

תחום קבוצות הרכישה מתעורר מחדש, אך רכישות אלו לא תמיד נכנסות לסטטיסטיקות הרשמיות. מנגד, הירידה בהיקף הבנייה – בין היתר בעקבות קריסות של קבלני ביצוע גדולים – מביאה לעיכובים משמעותיים בפרויקטים רבים, הן בשוק החופשי והן בפרויקטים של מחיר למשתכן.

השקעות מעבר לים – אלטרנטיבה אמיתית

בשנים האחרונות, יותר ישראלים בוחרים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. יעדים כמו ברלין, בוקרשט וניקוסיה הפכו לנפוצים, בעיקר לאור המורכבות בשוק המקומי.

לסיכום

למרות נתוני "יולי השחור", שוק הנדל"ן בישראל רחוק ממשבר אמיתי. דחיות בפרויקטים, עלייה בביקוש לדירות מיד שנייה וגל של יוזמות חדשות בשוק – כל אלו מצביעים על שוק דינמי שעשוי להתייצב בתקופה הקרובה. יחד עם זאת, מומלץ לכל רוכש לבצע בדיקת דירה מחיר למשתכן או בדיקת דירה לפני קניה יסודית, ולשקול היטב כל צעד – במיוחד בתקופה של שינויים מתמשכים.