הכירו את חוק השכירות ההוגנת

מהו חוק השכירות ההוגנת?

חוק שכירות הוגנת הינו חוק אשר עבר לאחרונה בקריאה שלישית ומטרתו היא להסדיר את יחסי השוכר – משכיר ולקבוע תקנות מחייבות לשני הצדדים.

החוק, אשר זוכה לתמיכה נרחבת ממרבית סיעות הכנסת, מנסה להסדיר את היחסים הא – סימטריים שקיימים בין השוכר למשכיר וליצור פלטפורמה משפטית מחייבת אשר תגן על שני הצדדים.

במסגרת החוק ניתן לראות הסדרה של נושא הביטחונות, הטיפול בתשתיות הדירה ותשלום דמי התיווך.

שכר הדירה לא יוגבל, הערבויות דווקא כן

בחוק החדש לא תמצאו מילה אחת שעוסקת בשכירות מוגנת וניתן לומר שלפחות באספקט הזה הוא לא ממש מתכתב עם המחאה החברתית של השנים האחרונות.

יחד עם זאת, הוא נוגע באחד הדברים האלמנטריים בכל חוזה שכירות – גובה הערבות.

על פי החוק החדש, הערבות המקסימלית שאותה ניתן לבקש, תעמוד על סכום של שלושת חודשי שכירות.

במילים אחרות: אם אתם שוכרים דירה בסכום של 3 אלף שח לחודש, סכום הערבות שאותו תתבקשו להציג לא יוכל לעלות על 9 אלף ש”ח.

לא חייבים יותר להשתתף בדמי התיווך

חוק השכירות מסדיר את תשלום דמי התיווך ( אשר היו מקור לסכסוכים רבים) וקובע באופן חד משמעי כי רק מי שהזמין את פעולת התיווך צריך לשלם את דמי התיווך.

כלומר, שוכר אשר הגיע לדירה כתוצאה מפעולה שיווקית של מתווך, לא יאלץ להשתתף בתשלום דמי התיווך.

דמי התיווך יחולו במלואם על משכיר הדירה.

פרק הזמן שבו צריך להודיע שההסכם לא צפוי להתחדש

למרות שהחוק החדש לא מסדיר את עלויות ההשכרה, הוא בהחלט מסדיר את אחד הנושאים היות בעייתיים בתחום השכירויות.

במידה והחוק החדש יעבור במתכונתו הנוכחית ( ולא צפויים שינויים של הרגע האחרון), ניתן יהיה לדעת מבעוד מועד מהם כוונת המשכיר והשוכר בכל הנוגע לחידוש החוזה.

על פי חוק השכירות החדש, על השוכר יהיה להודיע על רצונו לעזוב בתקופה שלא תפחת מ 60 יום מסיומו של החוזה.

במידה ובעל הדירה יבקש להחליף את המשכיר או יבקש לגור בדירה בעצמו, הרי שהוא יהיה חייב להודיע על כך בתקופה שלא תפחת מ90 יום מסיומו של החוזה.

ערבויות? ניתן לממש אותם הרבה לפני שחוזה הסתיים

נושא מימוש הערבויות הוא ללא ספק אחת מנקודות התורפה של חוק החדש ולמעשה הוא לא משנה באופן מהותי את המצב הקיים.

על פניו, ככל שמדובר בערבויות שעומדות במסגרת החוק, ניתן לממש אותם כבר לאחר חתימת החוזה.

עם זאת, כאשר מדובר בערבויות שגבוהות יותר מהקבוע בחוק החדש, בלתי ניתן לממש אותן אלא רק עד לפינוי הדירה וגם אז רק במידה ואכן הנזק מצריך תשלום של פיצוי.

סוף לבעיות התיקונים, מהיום אפשר לקזז אותם מדמי השכירות

חוק שכירות הוגן, מסדיר את נושא התיקונים ומציג לוח זמנים מסודר לפתרון של כל בעיה.

על פי החוק החדש, המשכיר יהיה האחראי הבלעדי לביצועם של כל התיקונים בדירה, כאשר מסגרת הזמן לביצועם הינה קשיחה למדי.

חוק השכירות המוגנת קובע תקרה של 30 ימים לביצועם המלא של כל העבודות והתיקונים החיוניים של כל התקלות שמופיעות בדירה.

במקרים שבהם בעל הדירה מתעכב או מנסה לסגת מחובותיו החדשות, השוכר יוכל להזמין בעל מקצוע מטעמו ולהפחית את עלות העבודה משכר הדירה של החודש הבא.

ראוי לציין שבמידה ומדובר על תיקונים דחופים ( כגון בעיות במערכת החשמל או בעיות ביוב אקוטיות) הרי שהתיקונים יצטרכו להתבצע בתוך 72 שעות ולא מאוחר מכך.

תשלום החשבונות השוטפים

למרות שניתן לראות שהחוק מצדד בזכויות הלגיטימיות של השוכרים לגור בדירה שהולמת את הצרכים שלהם ואף מקנה להם סעד משפטי לכך.

הרגולטור הישראלי לא הפחית מחובתם של השוכרים למסור את הדירה ללא כל פגע או חוב.

למעשה אחד הסעיפים של החוק החדש, מתמקד בחובתם של השוכרים לשלם את כל החשבונות השוטפים ( גז, חשמל, מים, ארנונה וכדומה) ומאפשר למשכיר להשתמש בערבויות לשם התשלום של החובות המדוברים.

שכירות הוגנת בדירה שראויה למגורים

אחד הניסיונות האמיצים של החוק טמון בניסיון שלו לקבוע מהי דירה שראויה למגורים ולמגר בכך את אחת הרעות החולות של השוק המקומי.

בישראל קיימים עשרות אלפי חללים שהוסבו לדירות ואינם עונים על הצרכים המינימליים של מרבית השוכרים.

על פי החוק החדש, במקרה שבדירה אין תשתית ביוב וחשמל תקינים או שהיא אינה מצוידת בפתחי אוורור, היא הינה תוגדר כדירה אשר ראויה למגורים.

המשמעות המשפטית של עניין זה היא קריטית : שוכרים בדירות אלו יוכלו לסגת מהחוזה בכל שלב ולבטלו ללא כל הוכחת נזק.

אילו שכירויות אינן כלולות במסגרת החוק?

חשוב לדעת שלמרות שהחוק החדש צפוי לכסות את מרבית חוזי השכירות הסטנדרטים, הוא לא מכסה את כל סוגי השכירויות.

למרבה הצער, הסעיף הראשון של החוק מותיר עשרות אלפי שוכרים ללא כל פתרון ממשי וקובע שישה סוגי שכירויות שאינן מכוסות במסגרתו:

• דירות שמושכרות לטווח ארוך – חוזי שכירות הנקבעים לתקופות של 10 שנים או יותר.
• דירות שמושכרות לטווח קצר – חוזי שכירות הנקבעים לתקופות של 3 חודשים או פחות.
• דירות שמושכרות לקרובי משפחה.
• דירות יוקרה – דירות המושכרות בעלות של 20,000 שח ומעלה (לחודש).
• דירות אשר במסגרת של דיור מוגן.
• דירות הנמצאות במעונות של סטודנטים.

ראוי לציין שהעובדה שכל כך הרבה אנשים נשארים ללא כיסוי, פוגע בכוחו של החוק ומעמיד שורה של אוכלוסיות מוחלשות ללא מענה.

עניין שהוא ללא ספק בעייתי, משום שאוכלוסיות אלו מהוות חלק משמעותי מעולם השכירויות.

לא כתבתם את גודל הדירה? כנראה שהחוזה לא תקף

החוק החדש מחייב רישום מדוקדק של גודל הדירה בכדי למנוע מקרים של הונאות או של הבטחות שווא ומציג דרישה מדוקדקת אודות הנושאים שאותם יסקור החוזה.

בין היתר, ניתן לראות התייחסות למספר החדרים, התייחסות לגילוי נאות בדבר מצבה של הדירה וכמובן פירוט התשלומים השונים ואופן ביצועם.

החוק דורש שבכל חוזה יופיעו הפרטים אשר מופיעים בטאבו של הנכס ( קיומה של חנייה, מספר החדרים הקיימים בדירה ופרטים רלוונטיים נוספים).

מהפכה של ממש? תלוי איך אתם מסתכלים על זה

החוק בהחלט מביא עימו שורה של בשורות מעניינות.

הוא מאפשר לשוכרים לתקן באופן עצמאי את הבעיות שאותם בעל הדירה מזניח ותוחם לוח זמנים לטיפול בבעיות אקוטיות.

החוק גם מאפשר לשוכרים לצאת מחוזי שכירות שרירותיים אשר נחתמים עבור דירות שבלתי ניתן לגור בהם.

יחד עם זאת, החוק לא מסדיר באופן מלא את נושא הערבויות ואינו כולל בטוחו מגוון של דירות, כך שקשה עדיין לקבוע האם מדובר במהפכה או רק בהתקדמות זהירה לעבר החוקים של מרבית מדינות ה OECD.