בדיקת דירה אחרי שכירות

בדיקת דירה לפני שכירות כוללת בדיקה של מספר נושאים וכדאי להתייחס אליה ברצינות רבה.

יש לבדוק האם קיימים בדירה ליקויים נפוצים, חלקם עשויים לנבוע מבלאי שנוצר במהלך השנים. להלן דוגמאות לליקויים נפוצים שכדאי לבחון:

• ליקויים ונזקים שנגרמו לטיח ולצבע הקירות בדירה
• ליקויים ונזקים שנגרמו למשקופים ולדלתות כולל מנעולים וידיות
• נזקים שנגרמו לריצוף – שברים, סדקים, כתמים וכדומה
• נזקים שנגרמו למשטחי שיש – שברים, סדקים, כתמים ועוד
• נזקים שנגרמו לצנרת המים – הדלוחין והשופכין
• נזקים שנגרמו לחצר ולאזור הכניסה לבית – מדרכות , מדרגות, שערים
• אי תקינות אביזרי המקלחת – תקלות הגורמות לנזילות, היווצרות עובש או זרימה לא תקינה של המים
• אי תקינות הריהוט – ריהוט שבור, סדוק, ספוג רטיבות ועוד
• תקינות הגז – האם הגז עובד? האם נעשו בו בדיקות תקופתיות? האם בלוני הגז מלאים?
• תקינות המזגן – האם המזגן תקין (חימום וקירור) והאם השלטים מתפקדים?
• חשמל – בדיקת לוח החשמל בדירה ותקינותו.
• חדר השירותים – האם השירותים תקינים? האם מיכל ההדחה עובד?
• תאורה – האם גופי התאורה והנורות תקינים?
• איטום – האם יש חדירת גשמים מהמרפסות / חלונות בתקופת החורף?

במידה וערכתם בדיקת דירה לפני שכירות ומצאתם ליקויים, עליכם להגיש את רשימת הליקויים לבעל הדירה ולסכם איתו בכתב איזה מהליקויים הללו עליו לתקן (ועד מתי).

***עצה חשובה: צלמו את הליקויים ושימרו את התמונות עד לאחר עזיבת הנכס בתום תקופת השכירות. 

***שימו לב: על פי החוק (גם אם סיכמתם אחרת) המשכיר אחראי לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם בדירה המושכרת במידה והליקוי עונה על שני תנאים: הליקוי הוא לא ליקוי קל ערך ולא נגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה.

בשלב זה עליכם לבחון האם הליקויים שלא מתוקנים מאפשרים לכם מגורים סבירים ומאפשרים את כניסתכם לדירה.

נכנסים בכל זאת לדירה? הקפידו שהליקויים שזוהו וסוכם שלא מתוקנים על ידי בעל הנכס יהיו מצוינים בחוזה על מנת שיהיה ברור שנכנסתם לדירה כאשר הליקויים הללו כבר קיימים בה ולא חלה עליכם כל אחריות בנוגע לתיקונם.

האחריות לביצוע בדיקת דירה לאחר השכרה מוטלת על המשכיר. זכרו שביצוע הבדיקה משרת את האינטרסים של משכיר הדירה משום שעליו לוודא שהשוכר היוצא עמד בהתחייבויותיו, שמר על הנכס שלו והשאיר אותו במצב תחזוקתי טוב ומוכן למעבר לשוכר הבא אחריו.

מומלץ לבצע את הבדיקה הראשונית בסמוך למועד סיום חוזה השכירות אך לפני עזיבת השוכר את הדירה. כך תחסכו צורך לאתר את מיקומו ו"לרדוף" אחריו לאחר שכבר עזב את הדירה. כמו כן, באופן כזה יוכל לתקן את הליקויים בעודו בדירה ולהשאיר אותה במצב תחזוקתי מיטבי עבור הדייר הבא מבלי לבזבז זמן יקר על תיקונים בזמן שהדירה נותרת ריקה.

מובן שביום העזיבה המוצהר יש לבחון שוב את הדירה ולבדוק שהדייר היוצא אכן עמד בכל התחייבויותיו.

בדיקת דירה לאחר השכרה היא בדיקה חיונית וחשובה מאד. היא כוללת בחינה של מכלול נושאים:

מצב תחזוקתי כללי: סביר להניח שסיכמתם בעת הכניסה לדירה שעל הדייר להחזיר את הדירה במצב תחזוקתי זהה לזה שבו קיבל אותה. לכן עליכם לבדוק בראש וראשונה האם מבחינת סדר, ניקיון, צביעת הקירות וכו' מצב הדירה משביע רצון ודומה למצב התחזוקתי של הדירה בתחילת תקופת השכירות.

ליקויים: כמו כן, עליכם לבדוק האם הדייר הותיר בדירה ליקויים שלא היו בה בעת כניסתו לדירה. להלן דוגמאות לליקויים נפוצים שכדאי לבחון:

• סדקים ונזקים בטיח ובצבע הקירות בדירה
• נזקים שנגרמו למשקופים, לחלונות ולדלתות כולל מנעולים וידיות
• נזקים שנגרמו לריצוף בדירה – שברים, סדקים, כתמים וכדומה
• נזקים במשטחי השיש – שברים, סדקים, כתמים ועוד
• נזקים בצנרת המים ובברזים
• נזקים שנגרמו לחצר ולאזור הכניסה לבית – מדרכות , מדרגות, שערים
• יש לבחון את המקלחת: תקינות אביזרי המקלחת, נזילות, עובש או זרימה לא תקינה של המים
• יש לבחון את תקינות פריטי הריהוט – האם יש ריהוט שבור, סדוק, ספוג רטיבות ועוד
• בדקו את תקינות הגז
• בדקו את תקינות המזגן (חימום וקירור) ותקינות השלטים
• חדר השירותים – האם השירותים תקינים? האם מיכל ההדחה עובד?
• תאורה – האם גופי התאורה הכלולים בשכירות תקינים?

במידה וערכתם בדיקת איתור ליקויים לאחר שכירות ומצאתם ליקויים, עליכם להגיש את רשימת הליקויים בכתב לשוכר היוצא של הדירה. עליכם לסכם איתו בכתב איזה מהליקויים הללו עליו לתקן (ועד מתי).

***עצה חשובה: צלמו את הליקויים ושימרו את התמונות עד לאחר תיקון הליקויים וסיום ההתקשרות איתו.

***שימו לב: נושא האחריות לתיקון הליקויים עלול להיות בעייתי במידה ולא סוכם באופן ברור בחוזה מה המצב בו על השוכר להחזיר את הדירה למשכיר. זאת משום שעל פי החוק, במהלך תקופת השכירות המשכיר אחראי לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם בדירה המושכרת במידה והליקוי עונה על שני תנאים: הליקוי הוא לא ליקוי קל ערך ולא נגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה.

כך שיש מקום לסכם מראש את כל הפרטים ולהבהיר אילו תיקונים יבוצעו על חשבון המשכיר ואילו על השוכר.

בבדיקת בית לפני שכירות עליכם לבדוק האם הנכס עונה על כל הסעיפים החשובים לכם:

• האם מיקום הנכס וגודלו מתאימים לצרכיכם?
• האם יש הכנה למכונת כביסה, מייבש כביסה, מדיח כלים ותנור?
• האם הדירה מוארת (ביום ובלילה)?
• האם הדירה מאווררת?
• האם התחבורה הציבורית והנגישות אל הנכס וממנו מתאימים לכם?
• בדקו אם יש מטרדים בסביבת הנכס )רעש, ריחות, עומס חניה לא סביר). המלצה: כדאי לבדוק מספר פעמים ובשעות שונות ל היום.
• אם הדירה בקומת קרקע – האם יש סורגים על החלונות?
• האם יש דוד שמש?
• אם יש לכם חיית מחמד – האם בעל הדירה מסכים לכך?
• בררו האם הבניין מיועד לשיפוץ קרוב או תמ"א 38.

יש לבדוק שהשוכר עמד בכל התחייבויותיו הכספיות מולכם ומול הרשויות לרבות תשלומי ועד הבית, ארנונה, חשמל, גז וכו'. במידה ובידיכם ערבויות כלשהן, זה הזמן לבחון את עמידת השוכר היוצא בכל התחייבויותיו בטרם תחזירו את צ'ק הביטחון או כל ערבות אחרת שנמסרה לידיכם עם תחילת תקופת החוזה.

חלק בלתי נפרד מבדיקת דירה לפני שכירות היא בדיקת המשכיר. אין זה סוד שמשכיר "בעייתי" יכול לגרום לכם לעגמת נפש לא קטנה.

• האם משכיר הדירה הוא אכן הבעלים החוקי שלה או מיופה כוח מטעם הבעלים?
• אם יש יותר מבעל דירה אחד, האם תנאי ההשכרה מקובלים על כולם?
• בקשו לדבר עם שוכרים קודמים ובדקו מה חוות הדעת שלהם על המשכיר.
• בררו עמם האם בעל הנכס נוהג לבקר בנכס לעתים קרובות.
• במידה ובעל הנכס מסרב לתת לכם מספר טלפון של שוכרים קודמים, נסו לברר עם שכנים בבנין.

כחלק מהבדיקות לפני שכירות ולפני שלב החתימה על החוזה, יש לבדוק היטב את החוזה. חשוב להדגיש שההמלצות כאן אינן מחליפות התייעצות מקצועית וליווי של עורך דין מומחה בתחום.

• בקשו לקבל טיוטת חוזה ועברו עליו ביסודיות.
• דאגו להיות מיוצגים על ידי עורך דין מטעמכם.
• בדקו שמשכיר הנכס הוא אכן הבעלים החוקי שלו.
• האם הדירה מבוטחת ביטוח מבנה המכסה גם מפני הצפה או שריפה?
• דאגו שאופן ומועדי התשלום יהיו מפורטים בבירור ומקובלים עליכם, ושהמטבע עליו הוסכם יהיה מצוין בפירוש.
• האם הדירה נקייה מחובות? )עיריה, חברת החשמל, חברת הגז ותאגיד המים(.
• דאגו לערוך קריאת מונה של חברת החשמל וקריאה של מד המים.
• דאגו שתאריך הכניסה יהיה מצוין כתאריך תחילת חוזה השכירות ושתאריך העזיבה יהיה מצוין כתאריך סיום החוזה.
• במידה ושכר הדירה משולם בצ'קים שניתנו מראש, רשמו בחוזה את מספרי הצ'קים ומועד פירעונם.
• הקפידו לסמן "קרוס" על גבי הצ'קים. (ולציין למוטב בלבד).
• דאגו שיהיה מצוין בחוזה מה האופציה להארכתו ובאילו תנאים.
• דאגו שבסעיף שמאפשר לסיים את החוזה לפני סופו תהיה התניה בהתראה בת 90 יום.
• סכמו שבמידה ואתם מעוניינים לעזוב לפני תום החוזה תוכלו לעשות זאת ובלבד שתמצאו שוכרים שיכנסו במקומכם בתנאי החוזה עליו חתמתם.
• במידה ומדובר על שכירות משנה, וודאו שהחוזה בין בעל הנכס והמשכיר מתיר זאת.
• אל תשכחו לציין בחוזה את כל הליקויים הקיימים בדירה. הוסיפו לסעיף זה בחוזה את המלים "כולל מום או בלאי נסתרים" כדי לכלול בו גם ליקויים קיימים שלא הבחנתם בהם טרם הכניסה לדירה.
• בדקו שבסוף כל סעיף בחוזה יצוין אם הפרת סעיף זה היא בבחינת הפרה יסודית של החוזה.
  דאגו לכלול סעיפים כגון אי תיקון ליקויים על ידי המשכיר ואי תקינות הנכס כהפרה יסודית של החוזה.
• דאגו שיהיה רשום שתיקון ליקויים הקשורים לתשתית הדירה יהיו על חשבון המשכיר וכמו כן שיהיה מצוין משך הזמן להזמנת התיקון. בדקו האם באפשרותכם על פי החוזה להזמין מתקן על חשבון המשכיר.
• במידה ומושכרים עם הדירה מכשירים – יש לדאוג לפרט את כולם בהסכם כולל סעיף על פיו תיקון שאינו נובע משימוש בלתי סביר או רשלנות שלכם, יחול על המשכיר.