בדיקת דירה מחיר למשתכן

לצערנו, בניה במסגרת מחיר למשתכן נעשית במסגרת מחיר נמוכה שמקטינה משמעותית את רווחיות הקבלנים.

עקב כך הם נאלצים לנקוט בצעדים על מנת להקטין הוצאות ולשמור על רווחיות משתלמת לקיום הפרויקט. אחת הדרכים המקובלות לעשות זאת היא חסכון באיכות וכמות חמרי הגלם וזילות תהליכי הבניה.

כתוצאה מכך איכות התוצאה עלולה להיות נמוכה מהסטנדרט הקבלני המקובל. זו הסיבה שהופכת את בדיקות הדירה במחיר למשתכן לכל כך חיוניות וחשובות ובעלות ערך משמעותי ביותר בחסכון של עלויות תיקון עתידיות ושל עוגמת נפש. 

חשוב לציין שלא כל קבלן במסגרת מחיר למשתכן נוהג לערוך פגישת פרוטוקול ראשונית. הכוונה היא למצב בו הקבלן מזמן את רוכש הדירה לפגישה בדירה עם נציג הקבלן במטרה לערוך בה סיור ראשוני לאיתור ליקויים ותקלות. בפגישה זו מאתרים את הליקויים בדירה ולרוב הקבלן משתדל לתקן אותם עד מועד פגישת המסירה. הדו"ח הנרשם בסיומה נקרא "פרוטוקול ראשוני".

פגישת המסירה היא הפגישה בה מתבצע בפועל תהליך המסירה של הדירה מידי הקבלן לידי הרוכשים. בסיומה יוצא מסמך מפורט המכונה "פרוטוקול מסירה" שהוא מסמך משפטי מחייב בו מפורטים כל הליקויים שנמצאו בדירה באותו מעמד. כלומר, חתימת הרוכש על המסמך מעידה שהוא מאשר את רשימת הליקויים הזו ושלא ראה בדירה ליקויים נוספים.

כעיקרון הזכות להגשת תביעה כנגד קבלן אינה תלוייה בהכרח בתקופת האחריות למבנה, ניתן לתבוע את הקבלן בגין רשלנות גם לפי דיני הנזיקין (רשלנות) בלא קשר להוראות חוק המכר ובמקרה הזה חל חוק ההתיישנות הרגיל כלומר התיישנות רגילה של 7 שנים מיום קבלת הדירה.
ישנם מקרים נוספים שבהם מוערכת תקופת ההתיישנות אף מעבר לכך.

בין אם מדובר על פגישת מסירה ראשונית או על פגישת המסירה ה"קובעת", חשוב מאד להגיע מוכנים לפגישה כדי להפיק ממנה את המירב. לאחר שלב החתימה על הפרוטוקול יהיה יותר קשה להוכיח שליקויים גלויים היו קיימים בדירה עוד לפני החתימה על הפרוטוקול.

• זכרו להביא איתכם: מטר, פלס, אמצעי כתיבה ואמצעי תיעוד (מצלמה / טלפון נייד).
• יש להגיע לפגישה מצוידים בכל התכניות.
• יש להגיע עם חוזה המכר, לאחר שלמדתם אותו ואת המפרטים המשויכים אליו.
• חשוב להכיר את המפרטים המחייבים את הקבלן.
• יש להצטייד בכל המסמכים והצילומים שמתעדים את הבחירות שלכם (ריצוף, חיפויי קירות, כלים סניטריים, ברזים, חומרי גמר וכו').
• יש להצטייד בכל מסמך או תיעוד של סיכום נוסף מעבר לחוזה שהיה לכם עם הקבלן .
• שימו לב האם המרצפות העודפות ("ספיירים") עדיין מונחות במרכז החדר ודאגו לבקש ממנהל העבודה להוריד אותן למחסן או למסתור הכביסה. (אחרת אתם תצטרכו לעשות את זה בהמשך…)

הקפידו לכתוב בסוף הפרוטוקול "לפרוטוקול זה תצורף חוו"ד הנדסית שתהווה חלק בלתי נפרד מהפרוטוקול". כך לקבלן יהיה ברור שהוא הולך לקבלן דוח מפורט מעבר לפירוט שמופיע בפרוטוקול המסירה.

חשוב לעשות עבודת הכנה טובה וללמוד היטב את המסמכים והתחייבויות הקבלן. כמו כן, חשוב לתעד על גבי הפרוטוקול כל ליקוי או סטייה שמתגלה, כדי להוכיח שהיה קיים בעת מסירת הדירה.

בדיקת דירה מחיר למשתכן היא בדיקה מקיפה ויסודית מאד שתפקידה לחשוף את מכלול הליקויים בדירה. למרות שכל אחד רשאי לערוך את הבדיקה, מומלץ מאד להיעזר בחברה מקצועית ומנוסה, משום שלא כל הליקויים גלויים לעין ונדרש ניסיון, ידע ומכשור כדי לזהות ולהציף את כל הליקויים.

בבדיקה נבחנים סעיפים רבים, להלן פירוט של חלק מהם:

• בדיקת התאמה לתקן הישראלי במכלול רב של נושאים.
• בדיקת החלוקה הפנימית של הדירה – בודקים את מידות החדרים. משווים את הנתונים לתכניות הדירה ולמפרטים הרלוונטיים ובודקים האם קיימת התאמה מלאה.
• בודקים שהפתחים, מסתור הכביסה והפרגולות נמצאים במקום הנכון ועל פי התכניות והמפרטים.
• בדיקת הקירות והתקרות – בודקים שהקירות והתקרות ישרים, שאין סדקים וחורים ושהצבע אחיד ולא מקולף.
• בדיקת חיפויים וריצוף – האם הריצוף והחיפויים זהים לאלה שהזמנתם ושעליהם סיכמתם? האם הריצוף והחיפויים תקינים? (בודקים שאין שברים, שאין רצפות מתנדנדות, שהפאנלים מפולסים, שאין הבדלי גובה בין מרצפות.
• בודקים את תקינות הרובה: התאמה לתקן, גובה, אחידות מריחה ואחידות הצבע.
• בדיקת חיפויי הקירות בחדרי אמבטיה ובמטבח – התאמה לתקנים ולמפרטים ואיכות הביצוע.
• בדיקת שיפועי הניקוז- בודקים את תקינות השיפוע במקלחונים (במידה ואין אגנית).
• בודקים שאין אינדיקציה לרטיבות ולחות מתחת למרצפות.
• בדיקת דלתות פנים – בדיקת תקינות הדלתות והמשקופים, כולל המנגנונים, הצירים, הידיות, ואופן התקנת המשקופים. כמו כן נבדקת התאמה למפרטים ולתקנים.
• בדיקת ארונות המטבח: תקינות, יישור, פתיחה וסגירה באופן חלק (דלתות ומגירות).
• בדיקת ארונות חדר רחצה: תקינות, יישור, פתיחה וסגירה באופן חלק (דלתות ומגירות).
• בדיקת פתחים, אלומיניום וזכוכיות – בדיקת תקינות, התקנה נכונה, מסילות ואיטום. פתיחה וסגירה באופן חלק. בדיקת התאמת הזכוכית לתקן ולמפרטים.
• בדיקת תקניות הפתחים בממ"ד בהתאמה לתקנות פיקוד העורף.
• בדיקת מיקומי חלונות: התאמה לתכניות ולתקנים כולל גובה סף, ובמקומות בהם הידית מותקנת במקום גבוה ולא נגיש – מוודאים שהותקן מנגנון עזר ייעודי כך שניתן יהיה להגיע.
• בדיקת מתקני החשמל וארון החשמל בדירה – עמידה בתקנים ובמפרט. מיקומי שקעים, מתגים ונקודות מאור – התאמה לתכניות ולמפרטים. יש לבדוק את תקינות כל השקעים והמתגים בדירה.
• נקודות תקשורת – בדיקת מיקומי וכמות נקודות התקשורת כולל טלוויזיה, טלפון, אינטרקום ופעמון, התאמה לתקנים.
• בדיקה שהותקנה מערכת לניטור ובקרה של צריכת חשמל על פי המפרט.
• בדיקת הברזים, הכיורים והאסלות מבחינת תקינות, עמידה בתקן ובמפרט, התאמה לבחירתכם. בודקים את תקינות זרימת המים החמים והקרים ושאין סתימות. בודקים את השיבר ואת מיקומו.
• האם הותקנה במטבח הכנה לחיבור מדיח כלים והאם היא כוללת נקודת מים וניקוז.

כפי שאתם יכולים להבין, מדובר על בדיקה מקיפה שדורשת מקצועיות וידע והרבה סבלנות. התייחסו אליה ברצינות ואל תוותרו על אף שלב בדרך.

כאשר מכניסים קבלן שיפוצים לדירה שנרכשה במחיר למשתכן חשוב מאד להקפיד לבצע את השיפוץ באופן מבוקר ובשלבים. הכוונה היא לייצר מצב שבמידה ומתגלים במהלך השיפוץ ליקויים סמויים שבוצעו תחת אחריות הקבלן המקורי של הבניין, ניתן יהיה לנקוט בצעדים הבאים:

• לעצור מיידית את השיפוץ
• להזמין את הקבלן המקורי לראות את הליקויים
• לתאם עמו את תיקון הליקויים לפני שממשיכים בתהליך השיפוץ

רק כאשר עושים את הדברים בסדר הזה ניתן יהיה להימנע מצב בו הקבלן המקורי מתנער מאחריות על ביצוע התיקונים בטענה שהליקויים נגרמו על ידי הקבלן המשפץ.