פרוטוקול ראשוני לפני מסירה

פרוטוקול מסירה ראשוני מתבצע לרוב מספר שבועות לפני מועד ומעמד מסירת הדירה הסופי והקובע.

פרוטוקול מסירה ראשוני מאפשר לרוכש לערוך סיור יסודי מקדים בדירה ולבחון היטב את הליקויים לפני מועד המסירה הסופי.

כמות הנושאים אותם יש לבדוק גדולה מאד ולכן נדרש יותר מסבב בדיקה אחד לשם כך. כמו כן, אנשי המקצוע של הקבלן נמצאים ממילא בשטח הבניין, דבר שמאפשר לקבלן לתקן בקלות יתרה חלק לא קטן מהליקויים שנמצאו בדירה.

אין ספק שעדיף להגיע לפגישה מלווים במהנדס מקצועי מטעם חברת ביקורת מבנים מנוסה ומקצועית, כגון הדס ביקורת מבנים, אלא שקבלנים רבים אינם מאשרים זאת.

במקרה כזה חשוב מאד להוסיף בחוזה התייחסות לבדיקה מקצועית עתידית.

כל עוד החזקה בדירה לא עברה לידיכם ולא נמסרו לידיכם מפתחות הדירה עליכם לקבל אישור מהקבלן לכל מקרה בו אתם מעוניינים להכניס לדירה איש מקצוע מטעמכם. גם בדיקת הדירה במעמד מסירה ראשונית נכללת בסעיף זה.

בבדיקת הדירה יש לבחון סעיפים רבים, להלן פירוט של חלק מהם:

• יש לבדוק האם כל הפרמטרים תואמים לדרישות התקן הישראלי.
• יש לבדוק שכל החדרים נבנו על פי הגודל המצוין בתכניות ושהביצוע תואם למפרטים.
• יש לבחון את אחידות צביעת הקירות, לשים לב שאין קילופי צבע ושהגימורים בתקרות ישרים, חלקים ואינם סדוקים. כנ"ל לגבי התקרות בדירה.
• בחנו האם יש התאמה מלאה בין התכניות לבין הביצוע בשטח בנוגע למיקומי הפרגולות. כנ"ל לגבי הפתחים השונים (חלונות, דלתות וויטרינות) ולגבי מסתור הכביסה. שימו לב גם להתאמה למפרטים.
• זה הזמן לערוך השוואה בין חמרי הגמר שבחרתם (ריצוף וחיפויי קיר) לאלה שיושמו בפועל בדירה. בדקו שקיבלתם בדיוק את מה שהזמנתם ושהיישום תקין . התריעו על כל סדק ושבר, ועל כל מרצפת שמתנדנדת. הסתכלו שהמשטחים חלקים ואחידים. אל תתביישו לבדוק את הפאנלים עם פלס ולהתריע על סטיות.
• יש חשיבות גדולה במיוחד לאיכות יישום החיפויים בחדרים "רטובים": המטבח וחדרי הרחצה. לכן הקפידו במיוחד בחדרים אלה לבדוק שהכל מבוצע ברמת גימור טובה ולפי ההתחייבויות.
• לאיכות ביצוע הרובה יש חשיבות גבוהה לא רק מבחינה אסתטית אלא גם בנוגע לאיטום ומניעת ספיגת רטיבות. לכן, שימו לב שהרובה מיושמת לפי התקן מבחינת גודל המרווח בין הרצפות ומידת אחידות המריחה.
• אחת הבעיות הנפוצות היא ביצוע לא נכון של השיפועים במקלחות, דבר שפוגע משמעותית במידת היעילות בניקוז המים. התוצאה – הצפות מים בזמן מקלחת . אל תוותרו על בדיקת השיפוע ויעילותו בניקוז מים. במידה והותקן מקלחות עם אדנית מובנית, אין צורך בבדיקה זו.
• בעיה נפוצה נוספת היא חדירה של מים שנספגים מתחת לריצוף. המלכוד הוא שהאפקט ייראה לעין רק כעבור זמן, לאחר סיום תקופת בדק הבית. לכן חשוב לערוך כעת בדיקות בנושא ולוודא שאין סימנים לכך.
• יש לבדוק היטב את כל הדלתות בדירה גם מבחינת התפקוד התקין שלהן וגם מבחינת התאמה לתקן ולמפרט. מה בודקים? שהן בגודל הנכון ועשויות מהחומרים עליהם סוכם, שהן נפתחות ונסגרות בצורה חלקה ושהמשקוף מותקן בצורה אסתטית, ישרה ונכונה.
• הארונות במטבח צפויים לעבוד שעות נוספות ולכן חשוב שיותקנו באופן מדויק ומקצועי. נסו מספר פעמים לפתוח ולסגור את כל המגירות והדלתות וודאו שהם עובדים בצורה חלקה ושהכל מותקן כפי שצריך. את אותה בדיקה ערכו לגבי הארונות בחדרי האמבט השונים בדירה.
• אחד הסעיפים בעלי ערך כספי גבוה במיוחד הוא סעיף עבודות האלומיניום ויש קשר ישיר ביניהם לבין עבודות הזכוכית בדירה. בחנו את כל תוצרי האלומיניום והזכוכית בקפידה. האם הם מותקנים נכון , נפתחים, נסגרים וננעלים בצורה חלקה? האם הם אוטמים היטב? האם המסילות ישרות ורציפות?
• חשוב לבדוק שפתחי החלונות נמצאים במקום הנכון. יש למדוד באיזה גובה מתחיל החלון ומה גובה הפתח ולבדוק שהפתיחה בעזרת הידית נוחה. טיפ: במקרים בהם הידית גבוהה במיוחד ניתן לבקש שיתקינו מנגנון מיוחד למקרים כאלה שמקל על תפעול הידית.
• חשוב שתהיה התאמה בין התקנים למיקום ארון החשמל בפועל.
• עברו בין כל שקעי החשמל ובדקו כל מתג בדירה. האם הם מותקנים במקום הנכון? (שימו לב גם לגובה בו הותקנו). האם הם תקינים? האם כל המתגים אכן מדליקים את נקודת התאורה הנכונה?
• האם החלונות, הדלת והמתקנים בממ"ד תקינים ועל פי ההנחיות של פיקוד העורף?
• בדקו האם כל נקודות הטלפון, הפעמון, האינטרקום, התקשורת ונקודות הטלוויזיה מותקנות. האם הן נמצאות במקום הנכון?
• בחנו את כל האביזרים הסניטריים והברזים. האם הותקנו האביזרים הנכונים? האם המים זורמים בצורה תקינה? האם המערכת אינה סתומה והמים מתנקזים בצורה חלקה? האם השיבר נמצא במקום?
• אל תשכחו לוודא שיש במטבח נקודת מים, נקודת חשמל וניקוז שמיועדים למדיח כלים ונמצאים במיקום ובגובה הנכונים.

הבדיקה הנדרשת בעת מסירת דירה היא בדיקה מורכבת מאד ואורכת לא מעט זמן. אל תתנו לזה לפגוע באיכות ויסודיות הבדיקה שאתם עורכים.

חשוב מאד לערוך פרוטוקול מסירת דירה בכל מצב של העברת דירה מיד ליד, בין אם מדובר על דירת קבלן חדשה ובין אם מדובר על דירה יד שנייה שנמסרת לידיכם.

בכל אחד מהמקרים יש לבחון את הדירה ביסודיות רבה תוך שימת לב לכל הסעיפים שנרשמו כאן. ולא די בכך – חשוב מאד לתעד בפרוטוקול המסירה בפירוט רב את מצב הדירה ואת הליקויים שנמצאו בה.

ההמלצה שלנו היא להזמין את הבדיקה במעמד פרוטוקול ראשון,בהנחה שהקבלן מאשר להכניס את הבודק. ושהדירה מוכנה לבדיקה ברמת 80%-90%, מכיוון שכך לאחר שהקבלן מקבל את הדוח יש לו מספיק זמן לבצע את התיקונים עד אשר הוא מזמן את הלקוח לפרוטוקול מסירה.

מה עושים כאשר הקבלן לא מאשר להכניס את הבודק במעמד פרוטוקול ראשון

• בכל מקרה, כדאי ורצוי להגיע ולבצע בדיקה עצמית לכל הפרמטרים שמתאפשרים לכם. הקפידו לרשום בפרוטוקול הראשוני כמה שיותר. אל דאגה, גם אם פיספסתם משהו עדיין תוכלו לרשום ליקויים נוספים על ידכם ו/או על ידי בודק מטעמכם במעמד המסירה.
• מומלץ לבצע את הבדיקה שנערכת על ידי בודק מקצועי בצמוד למסירה כדי לא לפתוח לקבלן "חלון הזדמנויות" שבהם הוא יוכל להתנער מליקוי כזה או אחר בטענה שהלקוח גרם לו מאז שקיבל את המפתח לדירה.
• ליקויים נוספים שיכולים להיווצר במהלך השנה הראשונה הם בעיקר ליקויים מסוג רטיבויות, נזילות וסדקים, שהינם ליקויים ויזואלים אשר הקבלן לא יכול להתעלם ולהתנער מהם, כאשר אתם מצלמים ומתעדים אותם ושולחים לקבלן דרישה לתיקון.
• במידה ולקראת סיום שנת הבדק ולאחר שהתגלו נזקים ויזואליים שלא טופלו על ידי הקבלן, תוכלו להזמין בדיקה חוזרת בעלות של 50% מעלות הבדיקה הראשונה ועד שנה מיום הבדיקה. שבה בבדיקה זו נבדוק האם תוקנו כל הליקויים שצויינו בדוח הראשון ויוסיפו ונוסיף לדו"ח ליקויים נוספים שהתגלו במהלך השנה כדוגמת רטיבויות וסדקים.